Les honoraires du syndic sur les travaux peuvent rapidement chiffrer dès lors qu’on ne se penche pas dessus, il convient donc de ne pas les négliger sans pour autant dévaloriser le travail du syndic. Autrefois interdits de figurer dans le contrat sous la loi ALUR, les honoraires peuvent désormais y être indiqués depuis la loi ELAN. Analyse des idées reçues vis-à-vis des honoraires du syndic sur les travaux puis étude des critères objectifs pour les fixer équitablement entre la copropriété et le syndic.
Les idées reçues à propos des honoraires du syndic sur les travaux
L’article 18-1-A de loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR précise que les honoraires du syndic sur les travaux ne devaient autrefois pas figurer au contrat. La loi ELAN autorise dorénavant les syndics à les mentionner à titre indicatif. Les honoraires doivent cependant toujours être fixés en pourcentage à un taux dégressif du montant des travaux.
Contrairement à ce qui est souvent admis :
- Inclure les gros travaux dans le budget général est contraire aux dispositions de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965
- Négocier un honoraire fixe au temps passé est contraire aux dispositions de l’article 18-1-A qui impose un honoraire dégressif
- Calquer les appels travaux sur les appels de fonds de charges courantes n’entraîne pas moins de travail pour le syndic mais rend plus difficilement compréhensible les comptes auprès des copropriétaires (N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet si nécessaire)
Les critères objectifs afin de déterminer un taux équitable entre la copropriété et le syndic
Avoir une bonne connaissance du calcul des honoraires du syndic sur les travaux permet en revanche au conseil syndical d’évaluer le montant négociable avec ce dernier tout en restant crédible :
- Le coût de la garantie financière doit être estimé dès lors que le syndic procède à des appels de fonds travaux importants. En effet, ce dernier doit augmenter sa garantie pour ne pas franchir la pointe dans le cadre de la loi Hoguet. Ce coût est dégressif en fonction du montant, ce qui d’ailleurs rejoint les dispositions de l’article 18-1-A de la loi
- Il faut ensuite calculer l’ampleur des tâches demandées au syndic : nombre de visites de chantier, souscription de la police dommage ouvrage, signature des marchés… En fonction de l’analyse faite par le conseil syndical, il est aisé de connaître le coût des honoraires du syndic sur les travaux puisque son tarif horaire est connu selon le contrat voté en assemblée générale
- Il est enfin nécessaire de tenir compte du travail comptable complémentaire par rapport à la gestion courante : nombre d’appels de fonds supplémentaires, attestations fiscales, incidences sur les dossiers procédures et mutations, etc…
Lorsque le conseil syndical a évalué le total des coûts induits, il suffit alors d’ajouter un coefficient de marge de 30% afin de rémunérer le syndic et couvrir les risques de gestion de ces travaux.
En règle générale, cette méthode, qui a fait ses preuves, permet d’aborder la négociation avec le syndic sur des bases saines. Dans les faits, les taux sont compris entre 1 et 3% sur le montant des travaux votés selon leur importance.
Les honoraires du syndic sur les travaux obéissent donc à des règles bien spécifiques dont il convient d’avoir une parfaite connaissance avant de les déterminer. En marge des idées reçues, notamment que les honoraires doivent toujours être fixés en pourcentage à un taux dégressif et non fixe du montant hors taxes des travaux, l’essentiel à retenir est que les taux sont souvent compris entre 1 et 3% sur le montant des travaux votés.
