Votre règlement de copropriété, vous n’y pensez probablement jamais.

Tant qu’il ne bloque rien, il dort au fond d’un classeur et tout le monde vit très bien avec. Le problème, c’est que la modification du règlement de copropriété n’arrive jamais par confort.

Elle arrive quand ça coince :

• Un vote qui passe mal
• Une charge qui devient incompréhensible
• Un usage « toléré depuis toujours » que quelqu’un décide soudain de relire ligne par ligne

Et là, vous découvrez un décalage entre le texte et la réalité de l’immeuble.

Depuis la loi ELAN et la réforme 3DS, ce décalage n’est plus anodin.

Certaines mentions doivent être écrites noir sur blanc, certaines majorités ont changé, et certaines tolérances ne tiennent plus juridiquement.

Vous pouvez continuer à avancer sans regarder. Beaucoup le font, oui. Ou vous pouvez décider de sécuriser le cadre avant que le sujet ne devienne conflictuel.

Chez Syndicalur, votre courtier en syndic de copropriété, on voit passer suffisamment d’immeubles en tension pour savoir que le règlement n’est jamais un détail.

Loi ELAN, loi 3DS : si vous n’avez rien touché à votre règlement, il y a un sujet

Si votre règlement date d’avant 2018 et que personne ne l’a vraiment regardé depuis, il y a de fortes chances qu’il ne soit plus totalement aligné avec ce que demandent la loi ELAN et la réforme 3DS en copropriété.

Et non, ce n’est pas un détail théorique.

Pendant des années, beaucoup de copropriétés ont fonctionné avec un texte un peu ancien, parfois approximatif, mais personne n’y voyait d’urgence. On votait en assemblée, on tolérait certains usages, et tant que ça ne contestait pas, ça passait.

Aujourd’hui, ce raisonnement est dangereux.

La loi ELAN a imposé que certains éléments structurants soient mentionnés expressément dans le règlement de copropriété. La loi 3DS est venue préciser le mécanisme : si ce n’est pas écrit, le sujet doit être remis à l’ordre du jour des assemblées générales jusqu’à régularisation.

Autrement dit :

👉 Le silence du règlement n’est plus neutre.

La modification du règlement de copropriété n’est donc plus un caprice juridique : c’est souvent une mise à jour rendue nécessaire par le droit lui-même.

Et sur le terrain, ce sont toujours les mêmes angles morts qui ressortent.

Les parties communes spéciales et les jouissances privatives : si ce n’est pas écrit, ce n’est pas sécurisé

Vous avez peut-être une configuration comme celle-ci :

• Une cour réservée à un seul bâtiment.
• Une toiture-terrasse utilisée uniquement par un lot.
• Un jardin « attribué depuis toujours ».

Tout le monde sait comment ça fonctionne.

Mais est-ce que c’est écrit noir sur blanc dans le règlement ?

Parce que la loi est claire : « l’existence des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative doit être mentionnée expressément dans le règlement. »

« Tout le monde est au courant » n’a aucune valeur juridique tant que la situation n’est pas intégrée formellement au règlement publié.

Et c’est là que beaucoup de copropriétés tombent de haut.

Tant que personne ne vend, ne conteste ou ne change d’avis, ça tient. Le jour où un nouveau copropriétaire arrive et relit le texte, vous découvrez que l’usage que vous pensiez acquis repose sur rien.

C’est exactement comme ça qu’un règlement de copropriété obsolète devient un risque.

Vous pouvez avoir voté des autorisations en assemblée, vous pouvez avoir laissé passer l’usage pendant 20 ans : si la jouissance n’est pas intégrée formellement dans le règlement, elle reste fragile.**

La sécurisation des décisions en copropriété passe par l’écrit publié, pas par l’habitude.

**Elle peut exister dans les faits, mais elle n’a pas la même force opposable qu’une clause régulièrement publiée.

Les lots transitoires et les mentions absentes : le problème qu’on ne voit pas venir

Autre point souvent ignoré : les lots transitoires.

Dans certains immeubles, surtout ceux issus de programmes récents ou d’anciens projets d’extension, il existe des lots correspondant à un droit de construire ou à une situation provisoire.

La loi impose que leur consistance soit clairement stipulée dans le règlement.

Si ce n’est pas le cas, vous êtes face à une anomalie juridique.

Et depuis la loi 3DS, si votre règlement ne mentionne pas correctement ces éléments, le sujet doit être inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales tant que la régularisation n’a pas été votée.

Ça change quoi concrètement ?

• Que le syndic n’est pas censé laisser le sujet dormir
• Que la copropriété ne peut plus faire comme si le problème n’existait pas
• Et surtout, ça veut dire que si vous ne faites rien, vous restez dans une zone grise.

« Oui, mais personne ne conteste ». Très bien… Jusqu’au jour où quelqu’un conteste.

Et là, vous vous retrouvez à expliquer qu’un droit de construire, une jouissance ou une organisation interne repose sur un texte incomplet.

Ce n’est pas confortable.

La conformité du règlement de copropriété, c’est une question de solidité juridique.

Si votre immeuble a évolué, si des usages se sont installés, si des situations particulières existent sans être écrites, la vraie question n’est plus « est-ce qu’on devrait le modifier ? ».

La vraie question, c’est : « est-ce qu’on accepte de laisser une fragilité juridique dans le socle même de la copropriété ? »

La loi ELAN a changé la majorité pour certaines modifications du règlement de copropriété

Pendant des années, dès qu’on évoquait la modification du règlement de copropriété, quelqu’un disait : « De toute façon, il faut l’unanimité, donc c’est impossible. »

Et la discussion s’arrêtait là.

La Loi ELAN est venue casser ce réflexe. Pas pour tout. Mais pour certains sujets très précis, la règle du jeu a changé.

L’objectif était simple : permettre aux copropriétés de mettre à jour leur règlement lorsque celui-ci ne reflète plus correctement la structure réelle de l’immeuble.

Aujourd’hui, pour intégrer correctement dans le règlement les mentions relatives :

• Aux parties communes spéciales
• Aux parties communes à jouissance privative
• Aux lots transitoires

👉 La décision se prend désormais à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Autrement dit, on est sur la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce n’est pas l’unanimité.

Ce n’est même pas la double majorité lourde de l’article 26.

C’est la majorité simple.

Attention toutefois : cette règle ne vaut que pour ces mentions précises.

D’autres modifications du règlement restent soumises à des majorités renforcées, voire à l’unanimité lorsque l’équilibre des droits entre copropriétaires est modifié.

L’unanimité n’est plus l’argument pour ne rien faire

L’argument de l’unanimité a servi de bouclier pendant des années.

• On l’utilisait pour éviter un sujet sensible
• On l’utilisait parce qu’on savait qu’un copropriétaire voterait contre
• On l’utilisait parce qu’on ne voulait pas rouvrir un équilibre fragile

Mais pour les mises à jour ciblées par ELAN et précisées par la réforme 3DS en copropriété, ce raisonnement ne tient plus.

Pour ces points-là, il suffit :

• D’une inscription à l’ordre du jour,
• D’un vote en assemblée générale,
• D’une majorité des voix exprimées.

Concrètement, cela signifie que :

• L’absence de quelques copropriétaires ne bloque plus mécaniquement le projet
• Un opposant isolé ne peut plus figer la situation
• La copropriété peut avancer sans atteindre une adhésion totale

Et ça enlève une excuse qu’on utilisait depuis des années. Pourtant, dans beaucoup d’immeubles, on continue à parler comme si rien n’avait évolué.

👉 Au final, on laisse un règlement de copropriété obsolète en place, alors même que la loi a rendu sa mise à jour beaucoup plus accessible.

L’obligation d’inscrire le sujet à l’ordre du jour : le détail que tout le monde oublie

Autre point très concret : la loi 3DS ne se contente pas d’assouplir la majorité.

Elle impose une mécanique procédurale.

Si le règlement ne mentionne pas clairement ces éléments, le syndic doit inscrire la question à l’ordre du jour des assemblées générales tant que la régularisation n’a pas été votée.

C’est une obligation.

Et ça veut dire quoi ?

1. Le sujet ne peut plus être enterré après un refus
2. Il revient en assemblée
3. Il revient encore
4. Il revient jusqu’à ce qu’une décision soit prise

On passe d’une logique de délai (ancienne approche ELAN) à une logique de pression procédurale continue.

Et ça a un effet psychologique très clair en réunion : à force de voir le point revenir, la copropriété finit par trancher.

L’idée est simple : ne plus tolérer des situations juridiquement fragiles pendant quinze ans sans les intégrer au règlement.

Ce que cela change vraiment pour votre copropriété

Vous devez regarder la situation avec lucidité.

Votre immeuble comporte :

• Des jouissances exclusives non formalisées
• Des parties communes « réservées de fait »
• Un lot transitoire mal défini

Alors, vous êtes face à une situation qui relève aujourd’hui de la conformité du règlement de copropriété.

Et la bonne nouvelle, c’est que la loi ne vous impose pas un mur d’unanimité.

La mauvaise, c’est que vous ne pouvez plus vous réfugier derrière l’argument du blocage automatique.

La majorité pour modifier un règlement, sur ces mentions spécifiques issues des lois ELAN et 3DS, est désormais atteignable.

Ce qui bloque encore, en pratique, ce n’est plus le texte : c’est la volonté collective.

Et c’est là que les copropriétés se divisent :

• Celles qui utilisent la réforme pour sécuriser la situation
• Celles qui continuent à fonctionner sur des habitudes en espérant qu’aucun conflit n’éclatera

La sécurisation des décisions en copropriété passe par cette lucidité-là.

Parce qu’aujourd’hui, si vous maintenez un texte incomplet alors que la loi facilite sa régularisation, vous ne pouvez plus dire que c’était impossible.

Vous pouvez seulement dire que vous avez choisi de ne pas le faire.

Une décision votée ne vaut rien si votre règlement n’est pas juridiquement solide

En assemblée, quand une résolution passe à la bonne majorité, tout le monde souffle. On a voté, c’est validé, on peut passer au point suivant.

Dans la tête de beaucoup de copropriétaires, majorité obtenue = décision sécurisée.

Ce raccourci est confortable, mais il est faux.

Une décision d’AG peut être contestée si les règles de procédure ou de majorité ne sont pas respectées, et elle peut être annulée par un tribunal même après avoir été adoptée.

C’est le fonctionnement normal du droit de la copropriété.

Mais le vrai sujet est ailleurs. Car si votre décision s’appuie sur un règlement de copropriété obsolète, imprécis ou incomplet, vous ajoutez une couche de fragilité.

• Une jouissance exclusive qui n’est pas clairement écrite
• Une organisation interne qui ne correspond plus au texte publié
• Une pratique devenue « normale » mais jamais intégrée formellement

Dans ces cas-là, vous votez sur un terrain qui n’est pas stabilisé.

Mettre le règlement de copropriété à jour, c’est éviter que chaque décision importante repose sur un texte qui ne correspond plus à la réalité de l’immeuble.

La sécurisation commence avant le vote. Elle commence par un cadre clair que personne ne peut attaquer facilement.

Si ce socle n’est pas solide, vous pouvez obtenir toutes les majorités que vous voulez : vous restez exposés.

À SAVOIR

Un copropriétaire dispose d’un délai de 2 mois après notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire.

Passé ce délai, la décision devient en principe définitive.

La répartition des charges : le moment où tout le monde devient expert

On peut tolérer beaucoup de choses en copropriété. Des usages un peu limite. Des règles interprétées « dans l’esprit ». Des arrangements historiques.

Mais quand on touche à l’argent, l’ambiance change immédiatement.

Et la répartition des charges en copropriété, c’est généralement là que les bonnes ententes montrent leurs limites.

Tant que les montants semblent supportables, personne ne vérifie vraiment. Le jour où un copropriétaire sort les chiffres et compare avec l’utilité réelle, la discussion devient beaucoup moins théorique.

La loi, elle, ne fonctionne pas au ressenti. Elle distingue deux choses :

1. Les charges générales réparties selon les tantièmes
2. Les charges liées aux équipements ou services réparties selon l’utilité objective pour chaque lot

Et si vous voulez modifier cette répartition* ? En principe, c’est l’unanimité. Pas une majorité confortable. Pas 70 %. L’accord de tout le monde.

C’est pour ça que beaucoup d’immeubles vivent avec un déséquilibre latent.

Les situations qui dérapent se ressemblent souvent :

• Un équipement collectif modifié sans ajustement des clés
• Des travaux lourds qui changent la structure sans revoir la répartition
• Un lot qui évolue et crée un écart évident entre ce qu’il paie et ce qu’il « reçoit »
• Un copropriétaire qui découvre qu’il supporte plus de 25 % d’écart par rapport à ce que prévoit la logique légale

Un règlement mal calibré accumule de la tension. Et le jour où ça sort, ce n’est jamais technique, c’est frontal.

*Sauf lorsque des travaux ou des décisions votés à une majorité légale rendent l’ajustement des charges nécessaire : dans ce cas, la modification peut être adoptée à la même majorité que ces travaux.

Être accompagné pour choisir un syndic capable de gérer ces sujets sensibles

Toucher au règlement ou à la répartition des charges, ce n’est pas seulement une question juridique : c’est aussi une question de gestion.

Si votre syndic n’anticipe pas les risques, n’inscrit pas les bons points à l’ordre du jour ou ne maîtrise pas les majorités applicables, vous pouvez rapidement vous retrouver avec un vote fragile ou un conflit mal encadré.

Chez Syndicalur, votre courtier en syndic de copropriété, l’enjeu est justement là : vous aider à identifier un syndic capable de traiter ces sujets techniques avec méthode, transparence et sécurité juridique.

Concrètement, cela signifie :

• Comparer des syndics sur leur capacité à gérer une modification du règlement de copropriété
• Analyser leur approche des questions sensibles comme la répartition des charges en copropriété
• Sécuriser la procédure de changement pour repartir sur des bases claires

Parce que parfois, le vrai problème n’est pas seulement le règlement : c’est la manière dont il est géré.