Une analyse approfondie de l’Institut Paris Région « Les mutations contemporaines des syndics de copropriété – Point de vue sociologique sur le groupe professionnel, Octobre 2023 » révèle les enjeux et les transformations d’un métier en pleine évolution.

Un acteur incontournable du logement en France

Avec près de 10 millions de logements en copropriété, représentant 30 % des résidences principales (Insee, 2017 ; Anah, 2019), ce secteur est devenu un pilier du parc immobilier français. Autrefois en marge des politiques publiques, les copropriétés sont désormais au cœur des défis liés à la rénovation énergétique, la gestion des copropriétés fragiles et la transition écologique.

Les syndics professionnels, qui assurent la gestion de 90 % des copropriétés, occupent une position clé dans ces transformations. Pourtant, leur profession reste méconnue. L’étude menée par l’Institut Paris Région offre un éclairage précieux sur les dynamiques et les défis de ce groupe professionnel en pleine mutation.

Un métier en quête d’identité

L’étude s’appuie sur une approche sociologique, inspirée des travaux de l’École de Chicago et d’Everett Hughes, pour analyser les syndics de copropriété. Elle met en lumière un groupe professionnel structuré, mais en constante évolution. Leur identité, historiquement ancrée dans une posture de mandataire et une logique non commerciale, s’adapte progressivement aux logiques de marché.

Une profession aux multiples visages

Le groupe est composé de segments variés, en compétition pour définir les contours du métier :

D’autres adoptent des modèles innovants, notamment avec l’émergence de plateformes en ligne proposant des syndics non-professionnels. Ces tensions illustrent une diversité croissante dans les pratiques et les valeurs.

Certains prônent une approche traditionnelle.

Représentation et régulation : des enjeux stratégiques

Les syndics se sont organisés en syndicats et associations pour défendre leurs intérêts et légitimer leur métier. Cependant, ces institutions ne reflètent pas toujours la diversité des pratiques. Selon Michel Offerlé, elles génèrent des intérêts propres et unifient des réalités disparates, parfois au détriment des segments les moins représentés.

Une régulation principalement externe

Contrairement à d’autres professions, les syndics s’auto-régulent peu. Les pouvoirs publics interviennent régulièrement pour encadrer leurs pratiques, notamment face à des dérives ou à une valorisation insuffisante de la profession. Cette régulation externe influence directement l’évolution du métier et ses normes.

Les défis majeurs du secteur

Trois enjeux principaux animent actuellement le groupe professionnel :

• La reconnaissance de la profession : Les syndics peinent à faire reconnaître leur rôle central dans la gestion des copropriétés, malgré leur importance croissante dans les politiques publiques.
• La digitalisation : L’adoption d’outils numériques transforme les pratiques, mais pose la question de l’équilibre entre efficacité et relation humaine.
• La transition écologique : Les syndics sont des acteurs clés pour la rénovation énergétique des copropriétés, mais leur capacité à mobiliser les copropriétaires reste limitée.

Perspectives et recommandations

L’étude souligne la nécessité pour les acteurs publics de mieux comprendre les dynamiques internes des syndics afin de les intégrer efficacement dans les politiques de transition. Elle invite à repenser leur formation, leur régulation et leur représentation, pour renforcer leur capacité à accompagner les copropriétés vers une gestion plus durable.

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Conclusion

Les syndics de copropriété sont à un moment charnière. Leur capacité à s’adapter aux mutations sociétales, technologiques et environnementales déterminera leur rôle futur dans la gestion du parc immobilier français. L’étude de l’Institut Paris Région propose des pistes concrètes pour mieux les accompagner dans cette transition.

Rédigé à partir de l’étude de l’Institut Paris Région, janvier 2026.
Copyright : Barnhusen Franziska, Brisepierre Gaëtan, Davy Anne-Claire, Juillard Claire, Le Garrec Sylvaine / Les mutations contemporaines des syndics de copropriété / L’Institut Paris Region / 2023