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Changement de syndic avec la loi ALUR : la méthode qui évite les faux pas
Pour changer de syndic avec la loi ALUR, le conseil syndical met plusieurs contrats types en concurrence et compare les candidatures sur une base commune. Une fois les propositions étudiées, il convient d’inscrire la candidature du syndic finalement retenu à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec son projet de résolution et son contrat annexé à la convocation. L’assemblée générale vote sur cette proposition à la majorité absolue de l’article 25. Si le candidat obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre cette majorité, un second vote peut intervenir à la majorité de l’article 24. Le nouveau mandat doit prendre effet sans interruption après la cessation des fonctions du syndic sortant.
Changer de syndic, sur le papier, tient en quelques étapes. Dans la vraie vie, tout se joue dans les délais, les documents et la préparation du vote.
Une candidature peut être excellente et rester hors-jeu parce qu’elle a été transmise trop tard. Un contrat peut sembler attractif, puis devenir beaucoup plus cher dès que les prestations particulières commencent à s’ajouter. Une résolution mal rédigée peut aussi fragiliser toute la décision.
Le changement doit donc être préparé bien avant l’assemblée générale.
On vérifie d’abord la date de fin du mandat en cours. On définit ensuite les besoins réels de la résidence, puis on compare plusieurs offres sur une base identique.
La loi ALUR encadre cette démarche avec la mise en concurrence, le contrat type et des règles de vote précises. Encore faut-il les appliquer dans le bon ordre.
Chez Syndicalur, courtier spécialisé dans le choix et le changement de syndic, nous accompagnons les copropriétés depuis l’analyse de l’immeuble jusqu’à la présentation de la candidature retenue en assemblée générale.
Pour aller plus vite : comment changer de syndic avec la loi Alur ?
| Étape | Action à réaliser | Point de vigilance |
| Vérifier le mandat | Contrôler la date d’échéance du syndic en place | Éviter toute période sans syndic |
| Définir les besoins | Établir un cahier des charges adapté à l’immeuble | Ne pas comparer uniquement les prix |
| Consulter plusieurs syndics | Obtenir plusieurs projets de contrats conformes au contrat type | Vérifier les prestations incluses et les frais annexes |
| Étudier les candidatures | Comparer plusieurs propositions sur une base commune | Retenir le syndic le plus adapté aux besoins de l’immeuble |
| Inscrire la proposition retenue à l’ordre du jour | Transmettre le contrat et le projet de résolution avant l’envoi de la convocation | Une transmission tardive peut reporter le vote |
| Comparer les offres | Analyser le forfait, les visites, les honoraires sur travaux et l’organisation du cabinet | Mesurer le coût prévisible, pas seulement le forfait annuel |
| Organiser le vote | Faire voter la candidature retenue à la majorité de l’article 25 | Prévoir le second vote de l’article 25-1 |
| Fixer les dates du mandat | Déterminer la fin de l’ancien mandat et la prise d’effet du nouveau | Éviter le chevauchement ou l’interruption |
| Contrôler la transition | Vérifier la remise des fonds, comptes, contrats et archives | Suivre les délais de 15 jours, un mois et trois mois |
| Relancer le syndic sortant | Adresser une mise en demeure en cas de documents manquants | Saisir le tribunal judiciaire si le blocage persiste |
Préparer le changement de syndic prévu par la loi ALUR
On ne commence pas par chercher trois noms de cabinets sur Internet.
On commence par ouvrir le contrat actuel.
La date de fin du mandat fixe tout le calendrier
Le premier document à vérifier reste le mandat du syndic en cours. Sa date d’expiration détermine le moment où l’assemblée doit se tenir, la date limite de réception des candidatures et le temps disponible pour comparer les offres.
Une échéance mal identifiée peut laisser la copropriété sans syndic.
Lorsque le contrat arrive normalement à son terme, le syndicat des copropriétaires peut décider de ne pas le renouveler. Il n’a pas besoin de démontrer une faute particulière.
La situation change lorsque la copropriété souhaite interrompre le mandat avant son échéance. Une résiliation anticipée suppose alors une inexécution suffisamment grave et une procédure plus sensible.
Pour un remplacement à la fin du contrat, on remonte le calendrier plusieurs semaines en arrière. Il faut garder du temps pour analyser la résidence, rencontrer les candidats et faire circuler les documents.
Le planning doit notamment intégrer :
- La date d’expiration du mandat actuel
- La période probable de l’assemblée
- La date d’envoi de la convocation
- Le temps nécessaire à la consultation
- La remise des projets de contrats
- La rédaction des résolutions
Le changement de syndic avec la loi ALUR se prépare à rebours.
On part du jour du vote, puis on fixe chaque échéance intermédiaire. Cette méthode évite de découvrir trop tard qu’un contrat ne peut plus être joint à la convocation.
Le cahier des charges doit ressembler à l’immeuble
Une résidence de 20 lots sans ascenseur ne se gère pas comme un ensemble de 200 logements avec gardien, chauffage collectif et plusieurs bâtiments.
Le conseil syndical doit donc dresser un portrait très concret de la copropriété.
On regarde :
- Le nombre de lots
- Les équipements collectifs
- Les contrats d’entretien
- Les travaux en cours
- Les travaux à venir
- Les impayés
- Les sinistres
- Les contentieux
- La présence d’un gardien
- Les attentes en matière de disponibilité
Cette étape paraît simple. Elle évite pourtant une grande partie des mauvaises surprises.
Un syndic peut être compétent et rester totalement inadapté à la résidence.
Un cabinet très structuré peut convenir à un grand ensemble, mais proposer une gestion trop standardisée pour une petite copropriété. À l’inverse, une structure légère peut offrir une vraie proximité tout en manquant de ressources pour piloter un programme de travaux lourd.
On vérifie aussi l’organisation prévue autour du gestionnaire.
Combien d’immeubles suit-il ? Dispose-t-il d’un assistant ? Qui répond en son absence ? Comment les urgences sont-elles traitées ? À quelle fréquence la comptabilité est-elle contrôlée avec le conseil syndical ?
Le prix n’arrive qu’après ces réponses.
L’accompagnement par Syndicalur : comment ça marche ?
Notre expert commence par visiter la résidence pour comprendre ses équipements, ses travaux, ses impayés et les attentes du conseil syndical. À partir de ce diagnostic, nous construisons un cahier des charges, sollicitons des cabinets adaptés et comparons leurs contrats sur une base commune. Vous savez donc ce qui est inclus, ce qui sera facturé en supplément et quelle équipe suivra réellement votre immeuble.
Vous présentez ensuite en assemblée générale une candidature préparée, cohérente et exploitable. Vous évitez les offres choisies uniquement sur leur forfait, les documents reçus trop tard et les syndics mal dimensionnés pour la copropriété.
Et si le nouveau syndic se révèle défaillant, Syndicalur réalise gratuitement un nouvel appel d’offres, sans limitation de durée. Vous ne choisissez donc pas seul un cabinet sur quelques lignes tarifaires : vous avancez avec un courtier spécialisé qui reste engagé après le vote.
Inscrire la candidature retenue à l’ordre du jour sans se faire piéger
Une copropriété peut avoir trouvé le bon syndic et manquer tout de même le changement.
La cause est souvent très simple : le dossier est arrivé après la préparation de la convocation.
Une candidature doit être complète avant l’envoi de la convocation
Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour. Le conseil syndical peut également porter cette demande lorsqu’il organise la mise en concurrence.
Le dossier doit parvenir assez tôt au syndic en place.
Le délai habituel de convocation est de 21 jours avant l’assemblée. Cela ne signifie pas qu’on peut envoyer une candidature 22 jours avant la réunion.
À ce moment-là, la convocation peut déjà être prête.
Le délai légal ne remplace jamais une vraie marge de sécurité.
La demande doit comprendre les éléments nécessaires au vote :
- La demande d’inscription à l’ordre du jour
- Le projet de résolution
- Le projet complet de contrat de syndic
- La fiche d’information sur les prix
- Les dates proposées pour le mandat
- L’identité précise du candidat
Une fois les candidatures étudiées, il convient d’inscrire la proposition du syndic finalement retenu à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette méthode limite la dispersion des voix et permet aux copropriétaires de se prononcer sur une candidature préparée par le conseil syndical.
Le contrat retenu doit faire l’objet d’une résolution précise. L’assemblée se prononce ainsi sur une offre identifiée, avec une durée, une rémunération et une date de prise d’effet connues.
Le contrat est ensuite joint à la convocation. Les copropriétaires peuvent ainsi le lire avant la réunion et préparer leurs questions.
Découvrir le contrat le soir du vote conduit presque toujours à une analyse superficielle.
Le conseil d’Olivier Bourriaud, votre expert Syndicalur
« Mon conseil, c’est de ne jamais piloter ce changement avec le seul délai légal de 21 jours en tête. Quand la convocation part, il est déjà trop tard pour ajouter proprement un candidat. Je fixe toujours une date butoir interne plusieurs semaines avant : à cette date, on doit avoir le contrat complet, la fiche tarifaire et la résolution prête à voter. Vous gardez ainsi le temps de contrôler les honoraires, de corriger une incohérence et de vérifier que chaque document sera bien annexé. C’est cette marge qui sécurise réellement votre changement de syndic. »
Deux à trois mois changent complètement la qualité du choix
Une consultation sérieuse ne se boucle pas en quelques jours.
Les meilleurs candidats doivent parfois visiter l’immeuble, consulter les derniers procès-verbaux, analyser les comptes et comprendre les dossiers en cours avant de proposer un prix.
On prévoit donc une vraie séquence de travail :
- Analyse de la gestion actuelle
- Définition des besoins
- Recherche de candidats
- Visite de la résidence
- Réception des offres
- Entretiens avec les gestionnaires
- Comparaison des contrats
- Sélection et transmission de la candidature retenue
Cette marge permet aussi de corriger un document incomplet ou de négocier une prestation.
Une réunion supplémentaire avec le conseil syndical peut être intégrée au forfait. Le nombre de visites peut être revu. Les horaires couverts pour l’assemblée peuvent aussi être ajustés.
Cette date doit tomber avant celle fixée par le syndic en place. Elle laisse au conseil syndical le temps de vérifier les offres, de retenir la proposition la plus adaptée et de transmettre le dossier complet.
La mise en concurrence gagne alors en qualité. Le conseil syndical compare plusieurs manières de gérer l’immeuble avant de sélectionner la candidature présentée à l’assemblée générale.
Comparer les contrats sans tomber dans le piège du forfait
Le premier chiffre attire toujours l’attention.
Il reste pourtant l’indicateur le moins fiable lorsqu’on le regarde seul.
Le forfait annuel ne raconte qu’une partie de l’histoire
Le contrat type distingue les prestations comprises dans la gestion courante et celles facturées à part.
Cette structure facilite la comparaison. Elle ne garantit pas que deux offres couvrent exactement les mêmes services.
On vérifie donc ce que le forfait inclut réellement :
- Le nombre de visites annuelles
- La durée de chaque visite
- La présence d’un compte rendu
- Le nombre de réunions avec le conseil syndical
- La durée incluse pour l’assemblée
- Les horaires couverts
- La gestion des employés
- Le suivi des fournisseurs
- L’accès aux documents en ligne
Une offre basse peut devenir chère dès la première année.
Une assemblée qui se prolonge en soirée peut entraîner une facturation supplémentaire. Une visite non comprise dans le forfait peut être facturée à l’heure. Un dossier de sinistre peut aussi générer des honoraires spécifiques.
Les honoraires de syndic doivent donc être lus en fonction de la vie réelle de l’immeuble.
Une copropriété qui prépare un ravalement ou une rénovation énergétique doit étudier les honoraires sur travaux. Une résidence touchée par les impayés regardera de près les frais de relance et de recouvrement.
On contrôle notamment :
- Les vacations horaires
- Les assemblées supplémentaires
- Les honoraires sur travaux
- La gestion des sinistres
- Les frais de recouvrement
- Le suivi des contentieux
- Les demandes individuelles
- Les reprises comptables
Le bon calcul porte sur le coût prévisible, pas seulement sur le forfait affiché.
L’équipe compte autant que le contrat
Un contrat peut être très bien construit et mal exécuté.
La qualité dépend directement de l’équipe qui suivra la résidence.
Un gestionnaire saturé finit toujours par répondre trop tard.
On demande donc combien d’immeubles lui sont confiés, quelle est la taille moyenne de son portefeuille et depuis combien de temps il travaille dans le cabinet.
La stabilité de l’équipe mérite aussi d’être vérifiée.
Un changement permanent de gestionnaire casse le suivi des dossiers. Le conseil syndical doit alors réexpliquer les travaux, les litiges, les habitudes de la résidence et les décisions déjà prises.
On examine également :
- La présence d’un assistant
- L’accès au service comptable
- La gestion des urgences
- Les délais de réponse annoncés
- La fréquence des points de suivi
- Le fonctionnement en cas d’absence
- Les outils de communication
- Le suivi des demandes en cours
Une copropriété engagée dans des travaux importants cherchera un gestionnaire habitué aux appels d’offres, aux marchés et au suivi des entreprises.
Une résidence confrontée à des impayés vérifiera la méthode de relance, les délais d’action et la coordination avec les avocats.
La bonne offre correspond aux problèmes réels de la copropriété.
Chez Syndicalur, nous comparons donc les candidats à partir d’une grille commune. Le tarif reste visible, mais il est replacé au même niveau que les visites, l’organisation, les délais et l’expérience technique.
Sécuriser le vote et la reprise des dossiers
Le soir de l’assemblée, la copropriété ne choisit pas seulement un nom. Elle adopte un contrat, une durée, une rémunération et une date de prise d’effet.
La candidature retenue doit faire l’objet d’un vote précis
La désignation du syndic relève de la majorité absolue prévue par l’article 25.
Après l’analyse des différentes propositions, la candidature finalement retenue par le conseil syndical est soumise au vote de l’assemblée générale. Le candidat doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui sont absents ou non représentés.
Le procès-verbal doit indiquer clairement le nombre de voix obtenu par la candidature.
Lorsque le candidat n’atteint pas la majorité absolue mais obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé dans les conditions prévues par la loi.
Le passage au second vote doit être parfaitement retracé dans le procès-verbal.
La résolution adoptée doit préciser :
- Le nom du syndic désigné
- La durée du contrat
- Sa rémunération
- La date de prise d’effet
- La date de fin du mandat
- Les éventuelles adaptations du contrat
Les copropriétaires doivent aussi vérifier les dates.
Le mandat du nouveau syndic doit commencer après la fin de celui du cabinet sortant. Une mauvaise articulation peut créer une période de flou ou une coexistence impossible entre deux mandats.
Le procès-verbal devient alors la pièce centrale.
Une erreur sur les tantièmes, les dates ou la majorité peut compliquer la transition et nourrir une contestation.
Ça ne vient pas de nous
Une copropriété avait reçu, avec sa convocation, un projet de résolution prévoyant un mandat de syndic d’une durée déterminée. Le jour de l’assemblée, les copropriétaires ont finalement voté une durée différente. La Cour de cassation a annulé cette décision le 6 novembre 2025 : les copropriétaires doivent connaître à l’avance les caractéristiques exactes du mandat sur lequel ils vont voter.
À retenir ici : les dates inscrites dans le projet de résolution, le contrat joint et la décision votée doivent parfaitement correspondre. On évite donc de modifier la durée du mandat oralement pendant l’assemblée. Lorsqu’un ajustement est nécessaire, mieux vaut le prévoir avant l’envoi de la convocation.
La reprise commence dès le lendemain du changement
Le vote marque le début d’une nouvelle phase.
Le nouveau syndic doit récupérer la trésorerie, les comptes, les contrats, les archives et les dossiers en cours.
À savoir : 15 jours
Le syndic sortant dispose de 15 jours pour transmettre la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque.
Ce premier délai est court.
Il permet au nouveau gestionnaire d’identifier les comptes et de suivre rapidement les mouvements financiers de la copropriété.
Le transfert des archives se poursuit ensuite avec l’ensemble des documents administratifs, techniques et comptables.
On contrôle notamment :
- Le grand livre
- Les balances
- Les relevés bancaires
- Les factures
- Les contrats
- Les procès-verbaux
- Les dossiers de sinistres
- Les procédures judiciaires
- Les documents techniques
- Le carnet d’entretien
Une seule pièce manquante peut bloquer un chantier ou un paiement.
Le nouveau syndic doit donc établir rapidement une liste des documents reçus et de ceux qui manquent encore.
Les dossiers sensibles passent en priorité : impayés, travaux, sinistres, assurances, contentieux et contrats arrivant bientôt à échéance.
Lorsque l’ancien syndic ne transmet pas les éléments malgré une mise en demeure, une action peut être engagée pour obtenir leur remise sous astreinte.
Le changement de syndic encadré par la loi ALUR repose finalement sur une suite de décisions très concrètes. On sécurise le calendrier, on compare les services, on prépare le vote et on surveille la reprise.
Chez Syndicalur, nous accompagnons cette organisation de bout en bout. Notre objectif reste simple : permettre à la copropriété de choisir un syndic adapté, sans perdre une année à cause d’un détail de procédure.
