Le contrat syndic tout sauf désigne le contrat type obligatoire du syndic professionnel : les actes de gestion courante sont réputés inclus dans le forfait annuel, tandis que seuls les actes expressément classés en prestations particulières peuvent être facturés en supplément. Concrètement, une ligne ajoutée au relevé de charges n’est valable que si elle correspond à la liste limitative prévue par le décret du 26 mars 2015 et reprise dans le décret du 17 mars 1967. À défaut, elle doit être traitée comme une mission déjà payée par le forfait.

Vous recevez votre relevé de charges, et une ligne vous saute aux yeux : « frais de gestion de sinistre », « suivi administratif », « coordination prestataires ».

Sur le papier, ça a l’air sérieux. Dans les faits, ça mérite souvent un vrai contrôle.

Depuis le 1er juillet 2015, les honoraires du syndic sont encadrés par un dispositif très précis : le contrat syndic tout sauf. Son principe tient en une règle simple : tout ce qui relève de la gestion courante est inclus dans le forfait annuel, sauf certaines prestations particulières listées par décret.

Autrement dit, votre syndic ne peut facturer en plus que ce qui entre clairement dans cette liste. Le reste appartient déjà au forfait de base.

Les points à surveiller en priorité :

• Les frais de gestion de sinistre
• Les frais administratifs ajoutés
• Les prestations hors forfait mal intitulées
• Les options retirées du forfait
• Les honoraires liés aux travaux
• Les frais facturés au copropriétaire vendeur

Syndicalur vous aide à comprendre ce qui est vraiment compris dans votre forfait syndic, et ce qui doit faire lever un sourcil très professionnel.

Le contrat syndic tout sauf fonctionne avec une règle très cadrée

Quand on vote un contrat de syndic en assemblée générale, on regarde souvent le montant du forfait. C’est humain. On voit un chiffre, on grimace intérieurement, puis on passe à la résolution suivante comme si la copropriété était une activité de loisir.

En réalité, le contrat fixe surtout une frontière : ce qui est inclus dans le forfait annuel et ce qui pourra être facturé en supplément.

Cette frontière a un effet très concret sur le budget de la copropriété. Une ligne mal comprise peut finir payée pendant plusieurs années.

Avant 2015, chaque syndic pouvait construire son propre contrat

Avant la mise en place du contrat type, les contrats de syndic étaient beaucoup moins lisibles. Chaque cabinet pouvait présenter ses prestations avec ses propres formulations, ses propres découpages et ses propres suppléments.

Comparer deux offres devenait vite très compliqué. Même deux contrats au même prix pouvaient cacher des niveaux de prestations très différents.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a changé cette logique. Elle a instauré un contrat type de syndic, avec une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante et une liste limitée de prestations particulières pouvant ouvrir droit à une rémunération complémentaire.

Depuis le 1er juillet 2015, tout contrat conclu ou renouvelé doit respecter ce cadre.

À retenir :

• Un contrat type s’impose aux syndics professionnels
• La gestion courante relève du forfait annuel
• Les suppléments sont strictement limités
• La comparaison entre syndics devient plus lisible

La logique tout sauf inclut automatiquement la gestion courante

Le contrat syndic tout sauf repose sur un renversement simple : toutes les prestations réalisées dans le cadre de la mission courante du syndic sont incluses, sauf celles qui figurent dans la liste officielle des exceptions.

Une tâche non listée comme prestation particulière reste donc dans le forfait. Même avec un intitulé impressionnant. Même avec un nom administratif très travaillé. Même avec trois mots qui sonnent comme une réunion interminable.

Les libellés suivants doivent attirer votre attention :

• Gestion administrative renforcée
• Coordination prestataires
• Suivi de dossier assurance
• Traitement administratif spécifique
• Frais de gestion courante exceptionnelle
• Accompagnement administratif complémentaire

Si l’intitulé ne correspond à aucune prestation reconnue par le décret, la facturation devient contestable. Le syndic ne peut créer un supplément simplement en renommant une tâche déjà comprise dans le forfait.

Le contrat laisse une marge de négociation limitée

Le modèle type impose un cadre. Les parties peuvent ajuster certaines choses, mais dans des limites précises.

Une copropriété peut décider d’inclure une prestation supplémentaire dans le forfait. Elle peut aussi retirer certaines prestations de gestion courante, mais seulement avec un vote en assemblée générale et une réduction du forfait en conséquence.

Le syndic ne peut jamais inventer une nouvelle catégorie de prestations facturables hors forfait. La liste des exceptions est fixée par décret.

Les marges possibles :

• Ajouter une prestation au forfait
• Retirer une prestation avec vote en assemblée générale
• Réduire le forfait en cas de retrait
• Comparer les contrats grâce à la fiche d’information
• Vérifier les tarifs des prestations particulières

Une annexe contractuelle ne peut donc transformer une prestation courante en supplément magique. Dommage pour la créativité tarifaire.

Le forfait de base inclut toute la gestion courante de la copropriété

C’est souvent ici que les copropriétaires se sentent perdus. Le contrat liste beaucoup de missions, les intitulés se ressemblent, et on finit par se demander si lire un contrat de syndic ne devrait pas donner droit à des congés supplémentaires.

La règle reste pourtant simple : tout ce qui concerne la gestion courante de l’immeuble entre dans le forfait annuel.

Cela inclut les prestations administratives, comptables, financières et techniques prévues dans le cadre normal du mandat. Les frais de reprographie et les frais administratifs liés à ces prestations sont également compris.

La gestion administrative et comptable fait partie du socle

La gestion administrative et comptable représente le cœur du forfait. Le syndic est rémunéré pour tenir la copropriété au quotidien, et cette mission ne se découpe pas en petites lignes supplémentaires à chaque mouvement.

Le forfait couvre notamment la tenue des comptes, les appels de fonds, le paiement des prestataires et la gestion du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Il inclut aussi la fiche synthétique de la copropriété, mise à jour chaque année. Ce document regroupe les principales données financières et techniques de l’immeuble.

Prestations incluses dans le forfait :

• Tenue de la comptabilité
• Établissement des appels de fonds
• Paiement des prestataires
• Gestion du compte bancaire séparé
• Mise à jour de la fiche synthétique
• Mise à disposition des documents au conseil syndical
• Accès aux documents via l’extranet quand il est prévu

Ces missions relèvent du fonctionnement normal de la copropriété. Elles ne doivent donc pas réapparaître sous forme de frais isolés.

L’assemblée générale annuelle est comprise dans le forfait

L’assemblée générale annuelle fait partie des prestations incluses dans le forfait de base syndic copropriété.

Le syndic doit préparer l’ordre du jour, envoyer les convocations, tenir la séance, assurer le secrétariat, rédiger le procès-verbal et notifier les décisions. Toute cette mécanique administrative, aussi glamour qu’un classeur gris, entre dans le forfait annuel.

Un point mérite quand même votre attention : l’inclusion vaut dans la plage horaire prévue au contrat. Si l’assemblée générale dépasse les horaires ou la durée indiqués, le syndic peut facturer ce dépassement selon le coût horaire prévu.

À vérifier dans le contrat :

• La durée prévue pour l’assemblée générale
• La plage horaire incluse
• Le coût horaire en cas de dépassement
• La majoration éventuelle hors heures ouvrables
• Les conditions de facturation du secrétariat de séance

Un syndic qui programme régulièrement des assemblées longues peut donc générer des frais supplémentaires, si le contrat le prévoit clairement.

Les sinistres courants liés aux parties communes sont inclus

La gestion des sinistres crée souvent des facturations discutables. Beaucoup de copropriétaires voient passer une ligne « gestion de sinistre » et la paient sans vérifier.

Pourtant, les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes sont comprises dans le forfait. Même chose pour les parties privatives lorsque le sinistre trouve sa source dans les parties communes.

La gestion des règlements aux bénéficiaires entre également dans le socle. Le syndic est déjà rémunéré pour gérer ce type de situation dans le cadre de sa mission courante.

Sont inclus dans le forfait :

• Déclaration de sinistre sur parties communes
• Déclaration liée à une partie privative touchée par l’origine commune
• Suivi administratif courant du dossier
• Gestion des règlements aux bénéficiaires
• Échanges standards avec l’assureur
• Conservation des pièces au dossier

Une ligne isolée « frais de gestion de sinistre » doit donc être contrôlée avec attention.

Certaines prestations peuvent être retirées avec un vote

Le forfait peut être aménagé, mais seulement dans un cadre voté.

Certaines prestations de gestion courante peuvent être exclues des missions du syndic, comme l’extranet. L’assemblée générale doit alors prendre une décision explicite, et le montant du forfait doit baisser en conséquence.

Un forfait allégé au même prix pose donc un vrai problème. Si une prestation est retirée, la copropriété doit obtenir un ajustement tarifaire lisible.

Les éléments à contrôler :

• La prestation retirée du forfait
• Le vote en assemblée générale
• La réduction du montant forfaitaire
• La mention dans le contrat
• L’impact réel sur les services rendus

Une exclusion qui ne change rien au prix revient à payer autant pour moins de prestations. La copropriété adore apparemment les équations absurdes.

Les prestations hors forfait sont strictement limitées

Le syndic peut facturer certaines prestations en dehors du forfait annuel. Mais la liste est courte, et c’est précisément son intérêt.

Les prestations particulières facturables en supplément doivent correspondre à des situations bien identifiées. Toute facturation qui ne se rattache pas directement à cette liste devient contestable.

Le contrat peut mentionner les tarifs, le coût horaire ou les conditions de facturation. Mais il ne peut pas créer librement de nouvelles prestations hors forfait.

Les principales prestations particulières facturables

Certaines situations sortent clairement de la gestion courante. Le syndic peut alors percevoir une rémunération complémentaire.

C’est le cas, par exemple, d’une assemblée générale extraordinaire. Sa préparation, sa convocation et sa tenue peuvent être facturées en supplément si elles répondent au cadre prévu.

Le même principe s’applique aux visites ou réunions supplémentaires avec le conseil syndical, lorsque leur nombre dépasse ce qui est inclus dans le forfait.

Prestations souvent concernées :

• Assemblée générale extraordinaire
• Réunion supplémentaire avec le conseil syndical
• Visite supplémentaire de l’immeuble
• Reprise de comptabilité sur exercices antérieurs
• Représentation du syndicat dans une ASL
• Représentation dans une union de syndicats

Ces prestations doivent être identifiées dans le contrat avec un tarif clair. Une formulation vague ouvre forcément la porte aux contestations.

Les honoraires travaux suivent une logique à part

Les travaux importants ne sont pas traités comme la gestion courante. Les honoraires syndic travaux peuvent donc faire l’objet d’une rémunération spécifique.

Cette rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxe des travaux. Le taux doit être dégressif selon l’importance du chantier.

Le montant est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale qui vote les travaux. Le syndic ne peut donc pas appliquer librement un forfait travaux sorti de nulle part.

À vérifier lors du vote :

• Le montant hors taxe des travaux
• Le pourcentage appliqué
• Le caractère dégressif du taux
• Le vote en assemblée générale
• La mention précise dans la résolution
• La cohérence avec le contrat de syndic

Ce point mérite une vigilance particulière, car les travaux peuvent représenter des montants élevés. Une petite ligne en pourcentage peut vite devenir une vraie dépense.

Le vendeur peut payer certaines prestations individuelles

Certaines prestations ne concernent pas toute la copropriété, mais un copropriétaire en particulier. C’est souvent le cas lors d’une vente.

Le syndic peut facturer au vendeur l’état daté, document nécessaire à la mutation d’un lot. Son montant est plafonné à 380 € TTC depuis l’arrêté du 30 juillet 2021.

L’opposition sur mutation fait aussi partie des prestations pouvant être facturées individuellement.

Prestations concernées lors d’une vente :

• Établissement de l’état daté
• Opposition sur mutation
• Frais directement liés au copropriétaire vendeur
• Documents nécessaires à la vente du lot

Le plafond de 380 € TTC doit être respecté. Si le montant dépasse ce seuil, la facture mérite une contestation écrite.

Les frais jamais prévus dans la liste sont contestables

Le point le plus utile à retenir est très simple : une prestation hors forfait doit correspondre à la liste réglementaire.

Un libellé du type « gestion administrative renforcée », « suivi de dossier assurance » ou « coordination exceptionnelle » ne suffit pas. Le nom d’une ligne ne crée pas sa légalité.

Quand une facturation paraît douteuse, il faut vérifier si la prestation figure bien parmi les exceptions autorisées. Si ce n’est pas le cas, elle appartient au forfait.

Les lignes à questionner :

• Frais administratifs généraux
• Gestion de dossier assurance
• Coordination prestataires courante
• Traitement interne du dossier
• Suivi administratif renforcé
• Frais de gestion courante exceptionnelle

La première étape consiste à demander une explication écrite au syndic. Une réponse précise vaut mieux qu’un débat flou en fin d’assemblée générale, ce grand théâtre des soupirs collectifs.

Lire son contrat permet de vérifier ce que la copropriété paie vraiment

Connaître les règles aide déjà beaucoup. Savoir les retrouver dans son propre contrat permet surtout d’agir.

Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent joindre une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées. Ce document sert justement à comparer les contrats et à repérer les écarts de facturation.

Il faut donc commencer par là. Avant les annexes, avant les tableaux imbuvables, avant le moment où tout le monde regrette d’avoir ouvert le PDF.

La fiche d’information donne une première vision claire

La fiche d’information synthétise les éléments financiers du contrat de syndic. Elle doit respecter un formalisme précis, avec des informations présentées de manière standardisée.

Elle permet de visualiser rapidement le montant du forfait, les prestations incluses, les prestations optionnelles et les tarifs des principales prestations particulières.

Elle mentionne aussi le coût horaire du syndic, avec une seule majoration possible pour les heures non ouvrables.

À contrôler dans la fiche :

• Montant du forfait annuel
• Prestations incluses
• Prestations optionnelles
• Tarifs des prestations particulières
• Coût horaire du syndic
• Majoration hors heures ouvrables
• Frais liés aux ventes
• Frais liés aux assemblées extraordinaires

C’est le document à sortir dès qu’une ligne de facturation semble douteuse.

Les options négociées doivent avoir une conséquence tarifaire

Un contrat bien lu permet d’identifier ce qui a été ajouté ou retiré du socle de base.

Si une prestation de gestion courante a été retirée, le forfait doit baisser. Si une prestation supplémentaire a été intégrée, son impact tarifaire doit être compréhensible.

Un contrat qui retire des services tout en conservant le même prix doit être questionné. Et plutôt avant le vote qu’après, ce serait presque trop rationnel.

Points à vérifier avant l’assemblée générale :

• Prestations ajoutées au forfait
• Prestations retirées du forfait
• Réduction du prix en cas d’exclusion
• Justification du tarif en cas d’ajout
• Comparaison avec les autres contrats proposés
• Écart avec les prix du marché

Le conseil syndical a tout intérêt à comparer plusieurs offres avant la désignation du syndic.

Une facturation suspecte doit être contestée par écrit

Lorsqu’une ligne paraît injustifiée, la première réaction doit rester simple : demander une explication écrite au syndic.

Cette demande permet d’obtenir la base contractuelle ou réglementaire invoquée. Si la réponse reste vague, contradictoire ou absente, le conseil syndical peut aller plus loin.

La mise en concurrence reste souvent le levier le plus efficace. Un copropriétaire peut demander l’inscription à l’ordre du jour de projets de contrats concurrents, afin de comparer les fiches d’information et les honoraires.

Démarche recommandée :

• Identifier la ligne contestée
• Vérifier le contrat et la fiche d’information
• Demander une explication écrite au syndic
• Comparer avec la liste des prestations particulières
• Saisir le conseil syndical
• Demander une mise en concurrence
• Contacter la DGCCRF en cas d’abus répété

Une copropriété qui comprend son contrat paie plus justement. Et ça, dans le monde merveilleux des charges, c’est déjà une petite victoire administrative.

Ce qu’il faut retenir sur le contrat syndic tout sauf

Le contrat syndic tout sauf protège les copropriétaires contre les facturations abusives. Il pose une règle simple : la gestion courante est incluse dans le forfait annuel, et les suppléments sont strictement encadrés.

Les frais ajoutés au relevé de charges doivent donc être vérifiés avec méthode. Une ligne bien formulée ne suffit pas. Une prestation facturable doit avoir une base claire dans le contrat et dans la liste réglementaire.

Les réflexes utiles :

• Vérifier la fiche d’information
• Comparer le forfait annuel
• Repérer les frais hors forfait
• Contrôler les honoraires travaux
• Surveiller les frais liés aux ventes
• Demander une explication écrite
• Mettre le syndic en concurrence si nécessaire

Syndicalur accompagne les copropriétaires qui veulent comparer les contrats de syndic, identifier les frais discutables et choisir un syndic avec une tarification plus lisible.

Un bon contrat de syndic ne se juge pas seulement à son prix. Il se juge surtout à ce qu’il inclut vraiment.

Ce qu’on en pense réellement, chez Syndicalur

Le contrat syndic tout sauf doit se lire comme un filtre de facturation : tout acte de gestion courante relève du forfait, sauf s’il figure dans la liste limitative des prestations particulières annexée au décret de 1967.

En pratique, une ligne hors forfait doit donc être rattachable à une base contractuelle précise, tarifée, et conforme au contrat type.

La DGCCRF a encore relevé des facturations illicites lors de ses contrôles 2021-2022, preuve qu’un contrôle ligne par ligne reste indispensable avant validation des comptes.