Copropriété : la durée du contrat de syndic

Lorsqu’un syndic de copropriété est désigné en assemblée générale pour administrer une copropriété, un contrat est signé avec celle-ci par la même occasion. Quelle est la durée légale minimale et maximale prévue par la loi pour un contrat de syndic ? Est-il possible de modifier la durée initialement prévue dans l’ordre du jour de la convocation d’assemblée générale et le projet de contrat annexé à celle-ci ? Existe-t-il une durée idéale du contrat ? Petit tour d’horizon des modalités de la durée du contrat de syndic au sein de cet article.

Rappel : Qu’est-ce que le contrat de syndic ?

Le contrat de syndic est un accord légal établi entre les copropriétaires d’un immeuble et le syndic désigné pour administrer la copropriété.

Ce document essentiel définit les termes et conditions de la relation entre les deux parties. Il énonce généralement :

• L’objet précis de la mission du syndic ;
• Ses responsabilités envers la copropriété ;
• La durée du contrat de syndic ;
• Ainsi que les droits et devoirs des copropriétaires.

Dans le cas d’un syndic professionnel, le contrat détaille souvent les services spécifiques fournis par le syndic et les tarifs associés à ces prestations.

La conclusion du contrat de syndic a lieu lors d’une assemblée générale, où les copropriétaires se réunissent pour prendre des décisions importantes relatives à la gestion de leur propriété commune. Ce document assure une base juridique solide et transparente pour la collaboration entre le syndic et les copropriétaires.

Contrat de syndic, une durée minimum ?

Il n’existe pas en revanche pas de durée minimale prévue par la loi. Dans les faits, l’usage veut que celle-ci soit de 3 mois, soit l’équivalent de la durée du préavis que le syndic doit respecter en cas de démission.

Contrairement à une idée parfois répandue, réduire la durée du contrat de syndic en dessous d’un an est donc possible. Ce procédé peut être notamment utile dans le cas où la copropriété souhaite désigner un nouveau syndic alors que celui en place vient de proposer un nouveau mandat, et ce, afin de permettre de convoquer rapidement une nouvelle AG.

La durée du contrat de syndic est fixée en même temps que l’élection du syndic lors de l’assemblée générale. Celle-ci est consignée par le secrétaire de séance dans la résolution du procès-verbal portant sur la désignation du syndic.

Il est ainsi possible de modifier en assemblée (après proposition et discussion), la durée initialement prévue dans l’ordre du jour et le projet de contrat joint à la convocation (contrat dont il conviendra le cas échéant de modifier également la durée lors de sa signature par le syndic et le président de séance).

BON À SAVOIR :

La modification de la durée du contrat en AG implique toutefois un inconvénient concernant les votes par correspondance qui ne seront de facto pas comptabilisés dans les votes, les personnes concernées n’ayant pas donné leur accord sur la nouvelle durée. Ce détail ne doit pas être négligé en cas de participation importante du vote par correspondance afin que le quorum puisse être atteint, l’élection du syndic se faisant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En France, la majorité des contrats de syndic sont votés pour un an et font l’objet d’une reconduction chaque année (sauf en cas de changement de syndic) lors de l’AG dite « ordinaire ». Il est toutefois possible d’élire le syndic pour une durée maximale pouvant aller jusqu’à 3 ans.

Quelle est la durée idéale d’un contrat de syndic ?

Une durée de contrat de syndic de 18 mois constitue une alternative intéressante, notamment pour 2 raisons :

• D’une part, ajouter 6 mois à la durée « classique » d’une année permet une sécurité pour la copropriété dans le cas où le syndic devrait convoquer une nouvelle AG au-delà du 12^ème mois de son mandat si la situation l’exige (par exemple si le mandat du syndic n’a pas pu être reconduit faute de participation suffisante lors de la précédente AG).

• Le syndicat n’est ainsi pas « bloqué » durant 3 ans avec le syndic, aucune copropriété n’étant à l’abri d’une baisse de qualité de prestation du mandataire en place.

Quand se termine un mandat de syndic ?

Il existe 2 dates auxquelles le mandat du syndic peut se terminer :

• Soit le jour de l’assemblée générale à l’occasion de l’expiration de son mandat et du renouvellement : dans ce cas, la date de fin du mandat en cours et celle d’effet du nouveau mandat doivent être précisées dans le PV.

• Ou bien à l’issue de l’échéance du mandat : dans ce cas, si le mandat du syndic en place n’a pas été renouvelé et qu’aucun autre syndic n’a été désigné, alors la copropriété se retrouve sans syndic et est donc passible de mise sous administration judiciaire

Comment le contrat de syndic peut-il se terminer ?

Le mandat du syndic peut se terminer de 2 façons :

• À l’occasion de l’assemblée générale où le syndic n’est pas reconduit dans ses fonctions et est remplacé par un nouveau syndic.

• Dans le cadre d’une révocation anticipée du syndic et de la résiliation de son contrat qui s’en accompagne. La révocation doit néanmoins être justifiée par une ou plusieurs fautes graves de gestion (absence de compte bancaire séparé, non-paiement des fournisseurs…).

L’essentiel à retenir sur la durée du contrat de syndic

• La durée du contrat de syndic est donc fixée au moment de l’assemblée générale en même temps que l’élection du syndic.
• Il est ainsi possible de modifier la durée initialement prévue dans l’ordre du jour de l’AG et le projet de contrat joint à la convocation mais cette action entraîne en conséquence la non prise en considération des formulaires de vote par correspondance dans les votes de la résolution.
• Il est donc nécessaire de s’assurer de disposer des tantièmes nécessaires pour valider la nomination du syndic, celle-ci se votant à l’article 25.
• Pour le contrat de syndic, la durée minimum est de 3 mois.
• Le contrat de syndic ne peut excéder 3 ans.
• 18 mois représentent sans aucun doute une alternative intéressante pour la copropriété.
• Le contrat du syndic se termine soit le jour de l’assemblée où son renouvellement est voté, soit à l’échéance elle-même du contrat, soit en cas de révocation (justifiée) du syndic à la date indiquée sur le procès-verbal.