Les sujets et décisions concernant la copropriété sont débattues et votées à l’occasion de l’assemblée générale (AG). Ces décisions sont votées selon une majorité qui dépend de la nature de la résolution. Quelles sont ces majorités et combien en existe-t-il ? Quelles sont leurs modalités respectives ? Quelles conséquences si une résolution est votée à la mauvaise majorité ? Petit tour d’horizon de la majorité en copropriété au sein de cet article.
Quelle majorité en copropriété ?
L’assemblée générale constitue le moment où les copropriétaires se réunissent afin de discuter puis voter les sujets et décisions concernant la copropriété.
Ces décisions sont votées en fonction d’une majorité (tel que le prévoit les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967) dépendant de la nature de la résolution concernée.
On distingue 3 types de majorité en copropriété :
- Majorité simple (article 24) : correspond à la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale
- Majorité absolue / relative (article 25 / 25-1) : correspond au premier tour à plus de 50% des tantièmes de la copropriété (majorité absolue, article 25) et au second tour à la majorité des présents / représentés à condition qu’au moins 1/3 des tantièmes aient voté pour au premier tour (majorité relative, article 25-1)
- Double majorité (article 26 / 26-1) : correspond à plus de 2/3 des tantièmes de la copropriété combinés à la majorité de l’ensemble des copropriétaires (article 26). L’ordonnance du 30 octobre 2019 a allégé ces conditions en introduisant la possibilité d’un second tour si la résolution a recueilli au moins la moitié des copropriétaires présents ou représentés à l’AG et plus d’un tiers des tantièmes de la résidence : il convient alors de recueillir la majorité de l’ensemble des copropriétaires lors du 2ème vote (article 26-1)
Outre ces majorités, certaines décisions requièrent un vote à l’unanimité des copropriétaires comme nous le verrons ultérieurement.
Chaque résolution doit être votée selon le bon type de majorité prévue par la loi, sous peine d’être passible de nullité en cas de contestation par un copropriétaire. Le type de majorité en copropriété est précisé dans l’ordre du jour de la convocation (ainsi que dans le formulaire de vote par correspondance) pour chacune des résolutions.
- Une résolution est adoptée dès lors que la majorité à laquelle elle doit être votée est atteinte.
BON À SAVOIR :
Quand un copropriétaire unique dispose d’une majorité absolue à lui seul, celle-ci est ramenée au total des autres votants et la personne doit alors recueillir l’approbation d’au moins un autre copropriétaire pour faire approuver la résolution (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Les votes des résolutions (y compris ceux figurant dans les formulaires par correspondance transmis au syndic avant l’AG) sont vérifiés puis répartis par le ou les scrutateurs (sauf en cas de recours au vote électronique pour lequel le calcul est automatique) selon les modalités suivantes : pour, contre ou abstention.
Le secrétaire est ensuite chargé de retranscrire les résultats de vote qui seront inscrits dans le procès-verbal.
Penchons-nous à présent en détails sur les différents types de majorités ainsi que les résolutions auxquelles elles sont respectivement associées.
Comment se calcule la majorité simple ?
La majorité simple se retrouve dans toute assemblée générale dans la mesure où les 3 premières résolutions portant sur la nomination du bureau de séance (composée du président, du ou des scrutateurs ainsi que du secrétaire) se votent à l’article 24.
La majorité simple s’applique également pour d’autres résolutions (notamment celles qu’on retrouve habituellement dans l’AG annuelle « ordinaire » traditionnelle) :
- Approbation des comptes d’un ou plusieurs exercice(s) écoulé(s) ;
- Budget annuel prévisionnel ;
- Quitus voté au syndic pour sa gestion écoulée (si celui-ci en fait la demande) ;
- Travaux sur la copropriété ;
- Honoraires du syndic sur travaux ;
- Réalisation du PPT (plan pluriannuel de travaux) ;
- Installation de bornes de recharges électriques pour véhicules ;
- Gestion des archives de la copropriété.
Elle se calcule donc uniquement vis-à-vis des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, la résolution devant obtenir la majorité de ces derniers pour être adoptée.
Quelle est la différence entre majorité relative et majorité absolue ?
La majorité absolue et relative correspondent à la même majorité (article 25), la différence étant que la première se vote au premier tour et doit recueillir 50% des tantièmes généraux de l’immeuble pour être approuvée quand la seconde seulement au moins un tiers des voix en 2ème lecture (article 25-1).
On retrouve la majorité de l’article 25 dans de nombreuses résolutions, notamment :
- Élection du syndic ;
- Élection du conseil syndical ;
- Dispense accordée au conseil syndical pour la mise en concurrence du syndic ;
- Fixation du fonds travaux loi ALUR ;
- Seuil de consultation du conseil syndical ;
- Seuil de mise en concurrence des contrats et marchés ;
- Injonction de ravalement délivrée par la Mairie.
Pour les copropriétaires souhaitant obtenir une autorisation de la copropriété (pour des travaux affectant les parties communes par exemple), la majorité appliquée relève dans la majeure partie des cas de l’article 25 mais doit faire néanmoins l’objet d’une étude au cas par cas.
Les majorités se votant à l’article 25 nécessitent donc d’avoir assez de tantièmes pour être approuvées. Il convient donc de s’assurer d’un taux de présence suffisamment important à l’AG pour y parvenir. Dans les faits, de nombreuses copropriétés souffrent d’un absentéisme trop important pour faire approuver une décision pourtant vitale pour la bonne gestion de la résidence : élection du syndic et du CS, travaux…
L’impossibilité d’élire le syndic pourrait conduire à la mise sous administration judiciaire de la résidence. Quant aux travaux, une copropriété mal entretenue apparaît forcément moins agréable à vivre et également moins attractive lors d’une vente. De même, une résidence entretenue sera à l’inverse logiquement valorisée.
Les copropriétaires n’ayant pas la possibilité d’assister à l’AG peuvent se faire représenter en confiant leur pouvoir à un tiers ou en adressant leur formulaire de vote par correspondance au syndic (pour rappel au moins 3 jours francs avant l’AG).
Quand utiliser la majorité de l’article 26 ?
L’article 26 peut, comme l’article 25, être voté en seconde lecture (article 26-1) depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, à la différence qu’il n’y a ici pas une mais deux majorités nécessaires : vote aux 2/3 des voix de l’immeuble combinés à plus de la moitié des copropriétaires au premier tour et majorité de l’ensemble des copropriétaires au second tour si la résolution a recueilli en première lecture plus de la moitié des copropriétaires présents / représentés à l’assemblée et plus d’1/3 des tantièmes de la copropriété.
- Le recours à l’article 26 est notamment nécessaire dans le cadre d’une vente de parties communes comme la loge de gardien par exemple.
Les résolutions nécessitant un vote à l’unanimité des copropriétaires
Certaines résolutions requièrent enfin l’approbation de l’ensemble des copropriétaires, notamment pour :
- Un changement de destination de l’immeuble ;
- Une vente des parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble ;
- Une modification de la destination d’un lot privatif ;
- Une modification de la répartition des charges.
Quelles conséquences si une résolution est votée à la mauvaise majorité ?
Le vote d’une résolution à la mauvaise majorité entraîne la nullité de celle-ci.
La résolution peut être contestée par tout copropriétaire qui devra solliciter un avocat pour assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de la résidence dans un délai de 2 mois suivants la réception du PV d’AG.
- A noter que la contestation n’est ouverte qu’aux copropriétaires opposants à la résolution ou absents de l’AG.
Si la résolution n’est pas contestée dans les 2 mois suivants la réception du PV d’AG, la résolution est considérée conforme au regard de la jurisprudence.
L’essentiel à retenir sur la majorité en copropriété
- La majorité en copropriété concerne donc les modalités de vote des résolutions de l’assemblée générale.
- Chaque résolution est votée selon un type de majorité défini par la loi.
- On recense 3 règles : majorité simple (article 24), absolue/relative (article 25/25-1) et enfin la double majorité (article 26/26-1).
- Certaines décisions se votent en outre à l’unanimité des copropriétaires de la résidence. Il est notamment nécessaire d’avoir un taux de présence en AG supérieur à 1/3 des tantièmes de l’immeuble afin de pouvoir procéder aux votes de résolutions indispensables au fonctionnement de la copropriété comme l’élection du syndic et du conseil syndical ainsi que les travaux.
- Terminons en précisant qu’il est possible de contester une résolution si celle-ci a été votée à une mauvaise majorité.
