Un copropriétaire nous appelle un lundi de septembre. Il vend son appartement, le notaire lui réclame les procès-verbaux des trois dernières assemblées, et il vient de lire celui de mai.

Résolution 9 : la répartition des frais de ravalement. Il était contre, il l’avait dit, et il était persuadé qu’elle avait été repoussée.

Elle a été adoptée.

Il appelle le syndic. Réponse en quatre mots : « c’est trop tard, monsieur ».

Le procès-verbal lui a été notifié le 15 mai. Le délai de contestation est de deux mois. On est le 8 septembre.

Sauf que la réponse du syndic était fausse, et nous allons passer l’article à comprendre pourquoi.

Rédigé par Olivier Bourriaud, courtier en syndic de copropriété

Le procès-verbal n’est pas un compte rendu

C’est le malentendu de départ, et il explique la moitié des dossiers que nous voyons passer.

Beaucoup de copropriétaires rangent le procès-verbal dans la catégorie « document informatif ». Ils le survolent, vérifient que les travaux sont votés, et classent.

Le procès-verbal est autre chose. C’est la pièce qui fait courir les délais.

Tant qu’il n’a pas été régulièrement notifié, personne ne peut contester quoi que ce soit. Et une fois qu’il l’a été, le compteur tourne, que vous l’ayez lu ou non.

D’où l’intérêt de savoir précisément ce qu’il doit contenir, qui doit le recevoir, et comment.

Ce que le procès-verbal doit contenir

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 fixe la liste.

• La date, l’heure d’ouverture et l’heure de clôture, le lieu de la réunion
• Les copropriétaires présents avec leurs tantièmes, les représentés avec le nom de leur mandataire, et les défaillants
• Le président de séance, le secrétaire, les scrutateurs
• Pour chaque résolution : le texte soumis au vote, le résultat chiffré, et la conclusion
• Le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants et des abstentionnistes
• Les réserves formulées sur la régularité des décisions
• Les incidents de séance

Arrêtons-nous sur l’avant-dernière ligne, parce que c’est elle qui compte le plus pour vous.

Si votre nom ne figure pas parmi les opposants, vous n’êtes pas opposant. Et si vous n’êtes ni opposant ni défaillant, vous n’avez pas qualité pour contester. Un copropriétaire qui a voté pour, ou qui s’est abstenu en séance, ne peut pas attaquer la décision.

Voter contre ne suffit donc pas. Il faut que ça se voie dans le document.

Les réserves, et le piège du courrier envoyé la veille

Le procès-verbal doit mentionner les réserves formulées sur la régularité des décisions. Beaucoup de copropriétaires en déduisent qu’un courrier adressé au syndic avant l’assemblée sécurise leur position.

Non.

La Cour de cassation a jugé le 23 novembre 2017 (3e chambre civile, pourvoi n° 16-25.125) que seules comptent les réserves émises lors du déroulement de l’assemblée. Une note adressée au syndic avant la séance n’a pas à être annexée au procès-verbal.

La logique est défendable : seule une réserve exprimée devant l’assemblée peut être discutée par elle.

La conséquence pratique est brutale. Si vous avez quelque chose à dire, dites-le en séance, et demandez expressément que ça figure au procès-verbal. Un mail envoyé la veille ne vaut rien.

Et formulez-le pour qu’il soit écrit. Une phrase du type « je ne suis pas d’accord » finit rarement dans le document. Une phrase du type « je demande que soit portée au procès-verbal ma réserve sur la régularité de cette résolution, au motif que… » y finit presque toujours, parce que le secrétaire de séance sait qu’il engage sa responsabilité en l’écartant.

Vérifiez ensuite qu’elle y est. C’est le seul moment où la corriger coûte un mail.

La règle qui a changé en décembre 2025

Voilà le morceau que presque personne n’a encore intégré, et qui concerne directement notre vendeur de septembre.

Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel le 24 et d’application immédiate, fait de la notification électronique le mode par défaut en copropriété. Il prolonge la loi du 9 avril 2024.

Sont concernés les convocations d’assemblée, les appels de fonds, et les procès-verbaux.

Ce que ça change concrètement.

• Chaque copropriétaire doit communiquer son adresse électronique au syndic
• Le délai court à compter du lendemain de la transmission électronique
• Un copropriétaire peut demander par écrit à revenir au courrier postal, avec effet le huitième jour suivant la réception de sa demande
• Seuls deux canaux sont admis : la lettre recommandée électronique, ou un prestataire de confiance qualifié garantissant l’intégrité et la traçabilité de l’envoi

Relisez la dernière ligne, elle est décisive.

Un simple mail envoyé depuis la boîte du gestionnaire n’est pas une notification. Un PDF en pièce jointe d’un message ordinaire non plus. Le texte impose un canal qui prouve la date et l’identité du destinataire, et ce n’est pas la même chose qu’un accusé de lecture.

Qui reçoit le procès-verbal, et quand

• Qui : les copropriétaires opposants et défaillants, uniquement. Pas l’ensemble de la copropriété.
• Quand : dans le mois qui suit la tenue de l’assemblée.
• Base légale : article 42 alinéa 2 de la loi de 1965, article 18 du décret de 1967.

Et le point de départ du fameux délai de deux mois.

Pour un recommandé papier, c’est le lendemain de la première présentation de la lettre. Pas le jour où vous allez la chercher à la poste, ni celui où vous l’ouvrez. Pour la voie électronique, le lendemain de la transmission.

Maintenant, la phrase qui a sauvé notre vendeur.

C’est au syndicat de prouver que la notification a été régulière. Pas au copropriétaire de prouver qu’il n’a rien reçu.

Sans cette preuve, le délai de deux mois n’a jamais commencé à courir.

Les deux délais que tout le monde confond

	Contester une décision d’AG	Agir en responsabilité
Nature	Forclusion	Prescription
Durée	2 mois	5 ans
Point de départ	Notification du procès-verbal	Jour où l’on a connu ou aurait dû connaître les faits
Qui peut agir	Opposants et défaillants	Plus largement

Deux remarques là-dessus.

Attention aux contenus périmés. Beaucoup de pages indiquent encore un délai de dix ans pour les actions personnelles en copropriété. La loi ELAN du 23 novembre 2018 l’a ramené à cinq ans, l’article 42 renvoyant désormais à l’article 2224 du code civil.

Les deux régimes ne se confondent pas. La contestation d’une décision reste enfermée dans les deux mois. Une action en responsabilité contre le syndicat relève, elle, de la prescription quinquennale de l’article 42. Rater les deux mois ne ferme donc pas toutes les portes, mais ça n’ouvre pas la même.

Ce qui annule vraiment, et ce qui ne sert à rien de soulever

C’est la partie que nous ne trouvons nulle part en ligne, parce que les contenus génériques listent les motifs de nullité sans jamais dire lesquels sont des croyances.

Entraîne la nullité	N’entraîne pas la nullité
L’absence, l’irrégularité ou la tardiveté de la convocation d’un seul copropriétaire, même s’il était présent à l’assemblée	L’absence de mise en concurrence du contrat de syndic, le texte l’écrit expressément
Un président de séance qui n’est pas copropriétaire	La notification tardive du règlement de copropriété
L’absence au procès-verbal des deux votes quand une passerelle a été appliquée	Les erreurs matérielles sans incidence sur le résultat du vote : numérotation, coquille sur une date
Une notification du procès-verbal qui ne reproduit pas le texte de l’article 42 alinéa 2 : elle est irrégulière et ne fait pas courir le délai

Ce second tableau vous évitera une procédure perdue d’avance. Et si vous vous demandez pourquoi la mise en concurrence figure dans la colonne de droite, nous avons consacré un article complet au sujet : la mise en concurrence du contrat de syndic.

Trois pièges de décompte qui finissent au procès-verbal

Les passerelles. Quand l’article 25-1 ou 26-1 joue, le procès-verbal doit porter les deux votes et leurs résultats. L’omission annule la résolution adoptée au second tour. C’est un motif de contentieux fréquent et parfaitement évitable.

Le vote par correspondance et l’amendement en séance. Le formulaire doit parvenir au syndic au moins trois jours francs avant la réunion. Si la résolution est amendée, le copropriétaire qui avait voté pour la version initiale est assimilé à un défaillant pour cette résolution. Il sort du calcul des majorités, reçoit à ce titre notification du procès-verbal, et dispose de deux mois pour contester. Un vote contre, lui, reste une opposition.

Le registre. Les procès-verbaux sont inscrits à la suite sur un registre spécial, qui peut être tenu sous forme électronique. C’est ce registre qui fait foi de l’historique des décisions, et que le notaire réclame à la vente.

Comment s’est terminée l’histoire de septembre

On a posé trois questions au syndic, dans cet ordre.

Par quel canal le procès-verbal a-t-il été transmis le 15 mai ? Quelle preuve de transmission détenez-vous ? Et notre copropriétaire figure-t-il bien parmi les opposants à la résolution 9 ?

Réponse : un mail ordinaire, avec le PV en pièce jointe, envoyé depuis la boîte du gestionnaire. Aucune lettre recommandée électronique, aucun prestataire qualifié, aucune preuve de réception.

Le délai de deux mois n’avait donc jamais démarré.

Le dossier s’est réglé sans procédure, par une renégociation de la répartition en conseil syndical, avec un syndic beaucoup plus conciliant une fois le point soulevé.

Ce qui nous amène à la seule chose à retenir de cet article.

Quand on vous dit que c’est trop tard, la première question à poser n’est pas « quand ai-je reçu le document ». C’est « comment m’a-t-il été envoyé ».

Les quinze jours qui suivent l’assemblée

La plupart des dossiers que nous récupérons auraient tenu en un quart d’heure de vérification, au bon moment. Voici ce quart d’heure.

• Notez la date de réception et le canal. Lettre recommandée, lettre recommandée électronique, prestataire qualifié, ou simple mail. C’est cette information, et pas le contenu, qui détermine si un délai court.
• Cherchez votre nom. Figurez-vous parmi les opposants sur les résolutions où vous avez voté contre ? Si vous n’y êtes pas, écrivez au syndic immédiatement en demandant rectification.
• Comptez les résolutions. Le nombre de résolutions du procès-verbal doit correspondre à celui de l’ordre du jour. Une résolution votée sans y figurer est annulable, et aucune majorité ne rattrape ce vice.
• Relisez les décomptes. Pour chaque résolution adoptée de justesse, vérifiez la base de calcul. L’épisode 1 sur les quatre majorités détaille les erreurs les plus fréquentes, calculateur à l’appui.
• Repérez les passerelles. Si une résolution a fait l’objet d’un second vote, les deux scrutins et leurs résultats doivent apparaître.
• Demandez une copie si vous n’avez rien reçu. Un copropriétaire qui a voté pour n’est pas notifié, ce qui ne l’empêche pas de vouloir lire le document. Il suffit de le demander au syndic.

Quinze jours, c’est volontaire. Ça vous laisse six semaines de marge sur le délai de deux mois si quelque chose cloche, au lieu de découvrir le problème l’avant-veille de la forclusion.

En attendant, si vous avez une assemblée derrière vous et un doute sur une résolution, regardez d’abord par quel canal votre procès-verbal est arrivé. Ça prend trente secondes et ça change tout.

Épisode 3 : les pouvoirs et la feuille de présence

La série continue avec les mandats, les pouvoirs en blanc, les arrivées en cours de séance et la feuille de présence. Ces éléments conditionnent le décompte des voix et la lecture du procès-verbal.

➭ À paraître, épisode 3 : pouvoirs et feuille de présence

➭ Relire l’épisode 1 : les quatre majorités en assemblée générale

Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 17-1 A et 42 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 17 et 18 ; Cass. civ. 3e, 23 novembre 2017, n° 16-25.125 ; loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ; loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 ; décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Contenu à jour à la date de publication, qui ne constitue pas une consultation juridique.