Juin dernier, assemblée générale d’une copropriété de soixante lots dans le 15e. Onzième résolution de l’ordre du jour : le devis de réfection de la toiture terrasse, 84 000 euros, un sujet qui traînait depuis trois ans.

Le vote est serré. Le syndic annonce le résultat.

« Résolution rejetée. »

Un membre du conseil syndical, qui avait préparé sa séance, demande le décompte exact. On le lui donne : 290 voix pour, 180 contre, 150 abstentions, sur 620 tantièmes présents ou représentés.

Il fait le calcul à voix haute. La résolution est adoptée.

Silence dans la salle. Recompte. Il avait raison.

Cette histoire n’a rien d’anecdotique, et nous allons passer l’article à vous expliquer pourquoi.

Pourquoi quatre majorités et pas une ?

La loi du 10 juillet 1965 gradue l’exigence selon ce que la décision engage. Repeindre une cage d’escalier et vendre une partie commune ne mobilisent pas le même niveau d’accord.

Plus une décision touche au droit de propriété de chacun, plus la loi exige un accord large. Jusqu’à l’unanimité pour les plus lourdes.

Jusque-là, tout le monde suit.

Le second principe est moins intuitif, et c’est lui qui fait tomber les assemblées.

Selon l’article applicable, la méthode de décompte change.

• À l’article 24, nous ne calculons aucun seuil : nous comptons les voix pour et les voix contre exprimées dans la salle, et la résolution passe si les pour l’emportent.
• Aux articles 25 et 26, nous comptons les voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui sont restés chez eux.

Voilà pourquoi l’absentéisme pèse si lourd dans la vie d’une copropriété. Dès que nous quittons l’article 24, chaque absent fonctionne mécaniquement comme un vote contre.

L’article 24, et le piège qui a failli coûter une toiture

La résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : il suffit que les voix pour soient supérieures aux voix contre. C’est le texte de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Tout tient dans le mot « exprimées ». Les abstentions sortent du calcul. Elles ne comptent ni pour, ni contre.

Reprenons notre toiture terrasse.

• Voix pour : 290
• Voix contre : 180
• Résultat : les 290 voix pour dépassent les 180 voix contre, la résolution est adoptée

Les 150 abstentions n’entrent nulle part. Les 380 tantièmes absents non plus.

Alors pourquoi le syndic avait-il annoncé un rejet ?

Parce qu’il avait cherché à atteindre un seuil : la moitié de 620 tantièmes, soit l’ensemble des présents et représentés, abstentions comprises, donc plus de 310. Les 290 voix favorables ne l’atteignaient pas, et il a annoncé un rejet. Or l’article 24 ne fixe aucun seuil : il compare les voix pour et les voix contre.

Deux méthodes, deux résultats opposés, sur exactement le même vote.

Et le plus intéressant, c’est qu’il n’inventait rien.

Avant le 1er juin 2020, c’était exactement la règle. L’article 24 exigeait la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, abstentions incluses : un seuil à atteindre. L’ordonnance du 30 octobre 2019 l’a remplacé par une simple comparaison des voix pour et des voix contre, et les abstentions sont depuis exclues.

Trente-cinq ans d’une règle, cinq ans de l’autre. Beaucoup de professionnels chevronnés ont appris la première, et une partie des documents qui circulent en ligne décrivent encore l’ancienne méthode.

Si vous ne deviez retenir qu’une chose de cet article, prenez celle-là : vérifiez la base utilisée pour le décompte, et faites porter votre question au procès-verbal si la réponse ne vient pas.

Relèvent notamment de l’article 24 :

• l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel
• le quitus au syndic
• les travaux d’entretien et de maintenance des parties communes
• l’adaptation du règlement de copropriété à une évolution législative
• les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

Dernier point sur l’article 24, et il compte : aucune passerelle vers une majorité inférieure. Une résolution rejetée ici ne peut pas être revotée dans la foulée à une majorité inférieure. Elle repart à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée.

En cas d’égalité parfaite des voix, c’est un rejet. La loi exige que les voix pour dépassent les voix contre, pas qu’elles les égalent.

L’article 25, la majorité que l’absentéisme fait rater

La règle repose sur plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il faut 501 tantièmes favorables au minimum.

C’est le seuil le plus souvent manqué, parce qu’il se moque complètement de votre taux de présence. Une assemblée qui réunit 550 tantièmes ne peut adopter une résolution de l’article 25 que si la quasi-totalité des présents vote pour.

Relèvent notamment de l’article 25 :

• la désignation ou la révocation du syndic
• la désignation des membres du conseil syndical
• les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition
• les travaux d’économie d’énergie et de rénovation énergétique
• l’installation de bornes de recharge
• l’individualisation des frais de chauffage
• l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes

La passerelle de l’article 25-1

Le législateur a constaté que l’absentéisme bloquait des décisions pourtant soutenues. D’où ce mécanisme de rattrapage.

Lorsque la résolution n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24. C’est le mécanisme de l’article 25-1.

Sur 1 000 tantièmes, le seuil du tiers est à 334 tantièmes. Une résolution qui obtient 420 voix échoue à l’article 25, franchit le tiers, et repart aussitôt au vote, à l’article 24 : plus de seuil, il suffit que les voix pour dépassent les voix contre. Ce qui change tout.

Trois précisions, souvent mal appliquées.

Depuis l’ordonnance de 2019, le second vote devient obligatoire. Un président de séance qui l’oublie fragilise l’assemblée.

La reconvocation dans les trois mois a disparu. Avant 2020, une résolution n’ayant pas atteint le tiers pouvait revenir devant une nouvelle assemblée statuant à une majorité réduite. Ce mécanisme n’existe plus. Sous le tiers, la résolution est rejetée.

Le procès-verbal doit mentionner les deux votes et leurs résultats. Une omission entraîne la nullité de la résolution adoptée au second tour. Motif de contentieux fréquent, et parfaitement évitable.

L’article 26, la double majorité

La règle combine la majorité des copropriétaires en nombre et au moins les deux tiers des voix du syndicat. Deux conditions cumulatives.

Dans une copropriété de 20 copropriétaires et 1 000 tantièmes : au moins 11 copropriétaires favorables, dont les lots pèsent au moins 667 tantièmes.

Un seul gros porteur ne suffit pas. Une majorité de petits porteurs non plus. C’est tout l’intérêt du mécanisme.

Relèvent notamment de l’article 26 :

• la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes
• l’acquisition d’un bien immobilier par le syndicat
• la suppression du poste de gardien et la vente du logement de fonction

La passerelle de l’article 26-1

Même logique que pour l’article 25, un cran plus bas.

Lorsque la double majorité n’est pas atteinte mais que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 25.

La passerelle 26-1 fait donc descendre de la double majorité vers la majorité absolue. Comme la précédente, elle est d’ordre public, le second vote est obligatoire, et le procès-verbal doit porter les deux scrutins. Il n’existe pas de double passerelle : une résolution ne peut pas descendre de l’article 26 à l’article 25 par la passerelle 26-1, puis de l’article 25 à l’article 24 par la passerelle 25-1. Si le second vote à la majorité de l’article 25 échoue, elle est rejetée.

L’unanimité, et la confusion que nous voyons passer tous les mois

Beaucoup de copropriétaires cherchent « article 26 unanimité », persuadés qu’il s’agit de la même chose.

Ce sont deux régimes différents, et l’écart est énorme.

L’article 26 demande une majorité renforcée. Des opposants peuvent exister, la résolution passe quand même.

L’unanimité demande l’accord de la totalité des copropriétaires composant le syndicat, absents compris. Un seul refus, une seule absence non représentée, et c’est terminé. Aucune passerelle.

Sont soumises à l’unanimité les décisions qui touchent au cœur du droit de propriété :

• la vente d’une partie commune nécessaire au respect de la destination de l’immeuble
• la modification de la destination de l’immeuble
• la modification de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi

Au-delà de quelques lots, l’unanimité est très difficile à réunir. C’est précisément l’intention du législateur : ces décisions ne doivent pas pouvoir être imposées à un copropriétaire.

Compter les voix sans se tromper

Quelques règles de décompte règlent la plupart des litiges.

Les voix se comptent en tantièmes, jamais en nombre de personnes, à la seule exception de la majorité en nombre de l’article 26. Un copropriétaire à 200 tantièmes pèse deux fois plus qu’un copropriétaire à 100.

Le vote par correspondance vaut présence. Le formulaire doit parvenir au syndic au moins trois jours francs avant la réunion. Attention au cas de l’amendement en séance : le copropriétaire qui avait voté pour la version initiale est alors assimilé à un défaillant pour cette résolution, et sort du calcul des majorités. Son opposition, en revanche, reste une opposition s’il avait voté contre.

Un mandataire ne peut pas détenir plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix qu’il détient et de celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Les pouvoirs excédentaires sortent du décompte, et ce retrait change la base sur laquelle tout le reste se calcule.

Le syndic ne peut pas recevoir de pouvoir, ni lui, ni ses préposés, ni leurs conjoints ou descendants.

Un copropriétaire arrivé en cours de séance ne participe qu’aux votes postérieurs à son arrivée. La feuille de présence doit suivre, faute de quoi le décompte devient contestable.

Les cinq erreurs qui font annuler une résolution

• Voter à l’article 24 une résolution qui relève de l’article 25. Le motif d’annulation le plus fréquent. La qualification s’arrête au moment de la rédaction de l’ordre du jour, pas en séance.
• Oublier le second vote quand les conditions d’une passerelle sont réunies.
• Omettre les deux votes au procès-verbal, ce qui annule la résolution adoptée au second tour.
• Compter les abstentions comme des votes contre à l’article 24. Celle-là, vous la connaissez maintenant.
• Voter une résolution absente de l’ordre du jour. Aucune majorité ne rattrape ce vice.

Ce que fait le conseil syndical qui ne se fait pas avoir

Revenons une dernière fois à notre toiture terrasse.

Ce qui a sauvé cette copropriété, ce n’est pas une connaissance juridique approfondie. C’est un membre du conseil syndical qui avait relu les règles de majorité avant la séance, et qui a demandé le décompte au lieu d’acter l’annonce.

L’ordre du jour avait été préparé en amont, chaque résolution portait la mention de l’article applicable, et quelqu’un avait de quoi vérifier un calcul en direct.

Les travaux ont démarré en septembre.

La plupart des contentieux de copropriété se jouent avant la séance, dans la rédaction de l’ordre du jour. Un ordre du jour où chaque résolution indique sa majorité réduit le risque de contestation, et accessoirement raccourcit l’assemblée.

Épisode 2 : le procès-verbal et le délai de contestation

Votre résolution est votée. Elle n’est pas encore à l’abri. Le procès-verbal est la pièce qui fait courir les délais : ce qu’il doit obligatoirement contenir, qui doit le recevoir, et pourquoi, depuis fin 2025, il arrive dans votre boîte mail avec un compteur de deux mois qui démarre tout seul. Lire l’épisode 2 : le procès-verbal d’assemblée générale et le délai de contestation.

Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 ; ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en vigueur au 1er juin 2020. Contenu à jour à la date de publication, qui ne constitue pas une consultation juridique.