Copropriété sans syndic : conséquences, obligations et solutions

En France, les immeubles sont administrés et gérés par le syndic de copropriété. Il peut néanmoins arriver dans certaines situations que la résidence soit dépourvue de syndic. Quelles sont les conséquences pour la copropriété ? Est-il absolument obligatoire d’avoir un syndic ? Une copropriété peut-elle fonctionner sans ? On vous explique tout sur la copropriété sans syndic au sein de cet article.

Comment fonctionne une copropriété ?

En France, le régime de fonctionnement de la copropriété est défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret du 17 mars 1967.

Ce régime implique notamment que toute copropriété doit être administrée par un syndic. Ce dernier peut être :

• Un syndic professionnel (société ou en nom propre) ;
• Un copropriétaire bénévole (on parle alors de syndic bénévole, forme que l’on retrouve surtout au sein des petites copropriétés) ;
• Un syndic coopératif où le président du conseil syndical assure en fait ce rôle.

Administrateur et représentant légal de la résidence, le syndic est chargé de veiller à la bonne gestion juridique, administrative, financière, comptable et technique de celle-ci.

Plus concrètement, ses tâches relèvent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont vous retrouverez les principales listées ci-dessous :

• Tenir la comptabilité de la copropriété à jour ;
• Adresser les appels de fonds aux copropriétaires / suivre les impayés ;
• Assurer les règlements auprès des prestataires (et les paies des éventuels employés) ;
• Souscrire une assurance pour la copropriété ;
• Établir les comptes de l’exercice écoulé puis convoquer / tenir / éditer le PV de l’AG annuelle « ordinaire » ;
• Effectuer les travaux votés en AG / préserver et entretenir les parties communes et les équipements de la résidence ;
• Vérifier que la copropriété dispose bien d’un compte bancaire séparé et en ouvrir un le cas échéant ;
• Manager le/les éventuel(s) employé(s) dans l’exercice de ses/leurs fonctions
• Tenir les documents de la résidence à jour (carnet d’entretien, liste des copropriétaires, immatriculation, fiche synthétique…) ;
• Faire respecter le règlement de copropriété ;
• Renseigner l’état daté auprès du notaire lors des mutations ;
• Représenter le SDC en justice (demande et défense).

BON À SAVOIR :

Pour les copropriétés neuves, le syndic est en outre tenu d’effectuer des missions complémentaires (gestion des garanties de parfait achèvement, des garanties biennales et de la garantie décennale).

Concernant sa désignation, le syndic est élu lors de l’assemblée générale (à l’article 25) pour une durée maximum de 3 ans.

Si la résidence est gérée par un professionnel, ce dernier doit être titulaire d’une carte professionnelle ainsi que de 2 assurances (responsabilité civile professionnelle et garantie financière) afin de pouvoir exercer.

Le syndic est donc très important dans le fonctionnement d’une copropriété, car il en est l’organe essentiel. La copropriété sans syndic ne correspond en aucun cas à une situation « normale ».

Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

OUI, toute copropriété est tenue d’être administrée par un syndic tel que le prévoit la loi. Dans le cas contraire, la résidence est passible de mise sous administration judiciaire.

Si votre résidence est dépourvue de syndic, nous vous recommandons d’en nommer un nouveau sans tarder. Face à cette situation, tout copropriétaire (et non uniquement le conseil syndical) peut effectivement convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau mandataire dans le cadre des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Quelles situations amènent à une copropriété sans syndic ?

Il peut arriver qu’une copropriété soit sans syndic, notamment dans les cas suivants :

• Le mandat du syndic est arrivé à échéance et n’a pas été renouvelé :
  
  Un mandat de syndic, qu’il soit exercé par un professionnel ou un non-professionnel, a généralement une durée de 1 à 3 ans. À la fin de ce mandat, il est impératif de choisir un nouveau syndic et de le désigner par un vote à la majorité absolue lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Cependant, étant donné que le contrat de syndic n’est pas automatiquement reconduit, certaines copropriétés se retrouvent sans syndic lorsqu’elles ne renouvellent pas le mandat à son échéance.

• Le syndic professionnel a fait l’objet d’une mise en liquidation judiciaire :
  
  La cause la plus fréquente de l’impossibilité de renouveler le mandat d’un syndic professionnel réside dans la perte de sa garantie financière. En d’autres termes, cela indique que le syndic professionnel n’est plus en mesure de rembourser les dépenses engagées par la copropriété en cas de faillite.

• Le syndic n’a pas ou plus de carte professionnelle, assurance RCP ou garantie financière.

Comment procéder en cas d’absence de syndic de copropriété ?

Dans ces situations, il est impératif pour les copropriétaires de convoquer une assemblée générale dès que possible, à défaut l’immeuble sera placé sous administrateur judiciaire comme nous allons le voir.

Quelles sont les conséquences d’une absence de syndic pour la copropriété ?

Il existe 3 types de conséquences pour une copropriété sans syndic :

• Les conséquences juridiques ;
• Les conséquences économiques ;
• Les conséquences de gestion.

Les conséquences juridiques

Ce sont peut-être les plus importantes car, en l’absence de syndic, le syndicat des copropriétaires ne bénéficie plus de la garantie en responsabilité civile professionnelle de ce dernier ni des garanties de la loi Hoguet.

L’assurance de l’immeuble peut également être contestée par la compagnie si le contrat a été signé par le syndic alors que celui-ci n’était pas habilité à le faire. Les conséquences pourraient alors désastreuses en cas de sinistre important (incendie, tempête…).

En cas d’assignation en justice, le syndicat n’a en outre pas de représentant légal et pourrait être condamné par défaut.

Pour pallier cette carence, un administrateur judiciaire est alors désigné afin de régulariser la situation de la copropriété sans syndic, et protéger juridiquement le syndicat (article 47 du décret du 17 mars 1967).

Les conséquences économiques et de gestion

Il convient de préciser que le coût d’un administrateur est en moyenne 2 fois plus élevé qu’un syndic professionnel traditionnel tout en n’apportant qu’une gestion très limitée au syndicat.

Les conséquences sont donc économiques avec une augmentation significative des charges et affectent aussi la gestion de la résidence qui sera tout simplement suspendue jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.

BON À SAVOIR :

L’absence de syndic dans une copropriété a aussi des répercussions sur la suspension des ventes de biens. En effet, pour qu’une vente de lot en copropriété soit conforme, le syndic doit établir un état daté, un document informatif qui fait le point sur la situation financière du lot par rapport à la copropriété. Par conséquent, l’absence de syndic empêche un ou plusieurs copropriétaires de finaliser la vente d’un lot via un notaire.

L’essentiel à retenir sur la copropriété sans syndic

• Il est obligatoire en France pour les copropriétés d’avoir un syndic (professionnel, bénévole ou coopératif). La résidence est absolument tenue d’avoir un mandataire légal quel qu’il soit.
• Les raisons en sont multiples : protection juridique qu’apporte le syndic à la copropriété, gestion administrative, financière, comptable et technique…
• Dans le cas d’une copropriété sans syndic, un administrateur judiciaire peut être nommé afin de pallier cette carence et de protéger juridiquement le syndicat des copropriétaires. Le coût de ce dernier est néanmoins beaucoup plus important qu’un syndic professionnel traditionnel tandis que sa gestion apparaît limitée.
• Pour éviter de se retrouver dans cette situation, il est recommandé pour les copropriétaires de désigner un nouveau syndic dès que possible dans le cadre des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.