Outre le syndic de copropriété et le conseil syndical, le syndicat des copropriétaires comporte un 3^ème organe majeur : l’assemblée générale. Celle-ci consiste en une réunion à laquelle peuvent participer tous les copropriétaires de l’immeuble afin de discuter et voter des résolutions en lien avec la copropriété. Comment fonctionne-t-elle ? Qui est chargé de la convoquer et de la tenir ? Existe-t-il plusieurs types d’assemblées ? Pourquoi est-il important d’y prendre part ou de s’y faire représenter ? Focus sur l’assemblée générale des copropriétaires au sein de cet article.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale de copropriété représente l’un des 3 principaux organes du syndicat des copropriétaires avec le conseil syndical et le syndic. Elle consiste en une réunion à laquelle l’ensemble des copropriétaires de la résidence peuvent participer après avoir reçu une convocation préalable, généralement adressée par le syndic.

En France, l’assemblée générale des copropriétaires est encadrée par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Ces dispositions doivent être respectées strictement, sous peine de rendre l’assemblée passible de nullité (partielle ou totale) comme nous le verrons ultérieurement.

Quel est le rôle de l’assemblée générale de copropriété ?

L’assemblée générale, couramment appelée « réunion copro », permet aux copropriétaires de se réunir afin de discuter puis voter un certain nombre de résolutions en lien avec la copropriété.

Les différents types d’assemblée générale

• L’AG ordinaire : chaque copropriété doit avoir au moins une assemblée générale par an, notamment afin d’approuver les comptes du précédent exercice, voter le budget annuel pour celui à venir, désigner le syndic, élire les membres qui siégeront au conseil syndical, …

• AG extraordinaire de copropriété : il est possible de procéder à plusieurs assemblées dans l’année, par exemple pour effectuer des travaux en urgence ou si un copropriétaire souhaite obtenir une autorisation de la copropriété (dans ce dernier cas, les frais de convocation de l’assemblée générale sont à la charge du copropriétaire demandeur). Ce sont des assemblées supplémentaires ou « assemblée générale extraordinaire de copropriété ».

Le déroulement de l’assemblée générale

Avant l’assemblée générale

Toute assemblée générale des copropriétaires doit donner lieu à une préparation en amont, plus particulièrement pour les AG « ordinaires » annuelles obligatoires : le syndic, en concertation avec le conseil syndical, procède à l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété afin d’y intégrer les sujets, projets et chantiers en cours.

Une convocation est ensuite adressée, généralement par le syndic, aux copropriétaires par LRAR au moins 21 jours francs avant l’assemblée.

Cette convocation doit notamment indiquer :

• le nom du copropriétaire destinataire ;
• l’adresse de la copropriété ;
• le lieu, la date et l’heure de l’assemblée générale des copropriétaires ;
• l’ordre du jour de l’assemblée générale et son projet de résolutions détaillé ;
• un pouvoir ainsi qu’un formulaire de vote par correspondance pour les copropriétaires ne pouvant se rendre à l’assemblée.

Des documents peuvent être annexés à la convocation en fonction de la nature de l’assemblée, c’est notamment le cas de l’AG ordinaire annuelle obligatoire qui doit comporter :

• les comptes de la copropriété pour l’exercice écoulé ;
• le contrat du syndic ;
• les éventuels devis et rapports des chantiers en cours.

Pendant l’assemblée générale

Les copropriétaires se réunissent le jour de l’assemblée à l’heure et au lieu indiqués sur la convocation.

À NOTER

L’assemblée générale des copropriétaires doit se tenir dans la commune où se situe la copropriété.

1 – Le syndic procède en premier lieu à l’émargement des copropriétaires. Ces derniers peuvent être munis de pouvoirs, dans ce cas ils émargent également pour les personnes qu’ils représentent. Concernant les votes par correspondance, le syndic les a enregistrés préalablement à l’assemblée (à noter que les copropriétaires doivent lui faire parvenir leur formulaire au moins 3 jours francs avant l’AG).

2 – Le bureau est ensuite constitué avec l’élection successive du :

• Président de séance qui, après vérification et certification de la feuille de présence, des pouvoirs et des bulletins de vote, va diriger les débats de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Scrutateurs qui vérifient les décomptes des voix au moment des votes.
• Secrétaire qui va rédiger le procès-verbal selon les instructions du président.

BON À SAVOIR :

En principe, le syndic est souvent le secrétaire de séance. En cas de litige et/ou de changement de syndic, il est néanmoins fortement déconseillé de laisser le secrétariat à ce dernier.

3 – La séance peut alors débuter. Dans le cas d’une assemblée « ordinaire », on procède en premier lieu à plusieurs résolutions d’ordre administratif, notamment :

• le rapport du conseil syndical sur la gestion du syndic ;
• l’approbation des comptes de l’exercice écoulé ;
• le quitus demandé par le syndic pour sa gestion écoulée ;
• le vote du budget annuel pour l’exercice à venir (possible de voter plusieurs exercices à venir, dans ce cas une résolution par exercice) ;
• la désignation du syndic ;
• la désignation des membres du conseil syndical ;
• le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ;
• le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;
• la fixation du montant du fonds travaux obligatoire loi ALUR.

4 – Chaque résolution est votée selon un type de majorité définie par la loi et qui dépend de la nature de la résolution. Il existe 3 types de majorités :

• Article 24 : majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.
• Article 25/25-1 : majorité de plus de 50% des tantièmes de la copropriété au premier tour (article 25), majorité des présents et des représentés au second tour si plus d’un tiers des tantièmes ont voté pour au premier tour (article 25-1).
• Article 26 : majorité de l’ensemble des copropriétaires et plus de 2/3 des tantièmes de la copropriété.

BON À SAVOIR :

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a considérablement allégé les conditions de l’article 26 en introduisant l’article 26-1 : dans le cas où la résolution a recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée ainsi que plus d’un tiers des tantièmes de la résidence, on procède alors à un nouveau vote à la majorité de l’ensemble des copropriétaires de la résidence

Après l’assemblée générale

À l’issue de l’assemblée générale, le procès-verbal doit être édité et signé (par le président de séance, le ou les scrutateurs ainsi que le secrétaire) dans un délai de 8 jours puis diffusé par le syndic dans un délai d’un mois.

La diffusion du PV se fait par envoi simple, à l’exception des copropriétaires dits défaillants (absents) ou aux opposants qui le reçoivent eux par LRAR.

Le délai de recours d’assemblée générale des copropriétaires est de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal par LRAR. La contestation n’est ouverte qu’aux défaillants (absents) ou aux opposants.

Passé ces 2 mois, le syndic procède à l’exécution des résolutions.

Pourquoi est-il important d’assister à l’assemblée générale ou de s’y faire représenter ?

L’assemblée générale de copropriété est le moment où se votent les décisions en lien avec la copropriété. Il est donc important pour tous les copropriétaires d’y assister ou de se faire représenter (au moyen d’un pouvoir donné à un autre copropriétaire ou via le formulaire de vote par correspondance adressé au syndic) afin de prendre part aux résolutions votées.

Dans le cas des travaux, une copropriété mal entretenue est forcément dévalorisée, que ce soit pour le cadre de vie tout au long de l’année ou encore au moment d’une vente. A l’inverse, une résidence bien entretenue et avec un fort taux de participation aux AG sera logiquement mise en valeur et attractive.

La FAQ de l’assemblée générale des copropriétaires

Qui fixe la date de l’assemblée générale des copropriétaires ?

La date et l’heure de l’assemblée générale des copropriétaires sont déterminées par le syndic en consultation avec le conseil syndical.

Qui dirige l’assemblée générale des copropriétaires ?

Avant la tenue d’une assemblée générale, les copropriétaires désignent un président de séance. Cette désignation résulte d’un vote à la majorité simple des copropriétaires (présents ou représentés par procuration).

Quand doit se tenir une assemblée générale de copropriété ?

Le syndic de copropriété doit convoquer au moins une fois par an en AG pour réunir tous les copropriétaires.

Est-il possible de réaliser l’assemblée générale par correspondance uniquement ?

Depuis la sortie de la crise sanitaire liée au Covid-19, les syndics n’ont plus la possibilité de tenir l’assemblée générale des copropriétaires par correspondance uniquement. En revanche, ils doivent désormais joindre systématiquement un formulaire de vote par correspondance à la convocation.

Quelles conséquences si trop de copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale ?

Un absentéisme trop important pourrait avoir des répercussions sur certains votes, notamment les travaux ou l’élection du syndic et du conseil syndical.

Concernant le syndic et le conseil syndical, ces derniers ne pourront être élus si plus de deux tiers des tantièmes de la résidence ne participent pas à l’assemblée, ce qui aurait des conséquences néfastes pour sa gestion (mise sous administration judiciaire notamment).

L’essentiel à retenir sur l’AG de copropriété

• L’assemblée générale des copropriétaires est donc une réunion de discussions et de prises de décisions à laquelle peuvent prendre part l’ensemble des copropriétaires de la résidence.
• Les assemblées obéissent à des règles strictes et très encadrées par la loi : chaque copropriété doit ainsi par exemple tenir au moins une AG par an.
• Une convocation préalable est systématiquement adressée aux copropriétaires avant l’assemblée tandis qu’un procès-verbal est ensuite diffusé par le syndic à l’issue de celle-ci.
• Il est possible de contester une assemblée pour en demander l’annulation totale ou partielle.
• Notons enfin qu’un taux de participation minimum est essentiel pour contribuer à entretenir et préserver la copropriété.