Toute copropriété doit avoir un syndic. Dans la plupart des cas, cette mission est confiée à un cabinet professionnel en échange d’une rémunération. Certains immeubles, notamment les plus petits, font le choix d’élire un syndic bénévole parmi les copropriétaires. Mais il existe aussi une troisième forme moins répandue, bien qu’en progression depuis quelques années : le syndic coopératif. Quelles sont les caractéristiques de cette forme de gestion particulière ? Ses avantages et ses inconvénients ? Le rôle des différents acteurs qui la composent ? Petit tour d’horizon du syndic coopératif de copropriété.
Définition du syndic coopératif
Le syndic coopératif est la 3ème et dernière forme de gestion de la copropriété prévue par la loi du 10 juillet 1965. Du point de vue des textes, il relève des articles 14 et 17-1 de la loi de 1965 et les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967.
Cette gestion coopérative est semblable à celle du syndic bénévole, à la différence qu’ici le syndic est le président du conseil syndical. L’administration s’effectue alors intégralement en interne.
Contrairement à une idée parfois répandue, le syndic coopératif suit donc un modèle de gestion qui existe depuis l’origine. Pendant longtemps, le règlement de copropriété devait toutefois le prévoir, mais cette condition n’est plus obligatoire désormais.
Cela explique sans doute pourquoi le syndic coopératif de copropriété était assez peu répandu jusqu’il y a peu. On compte malgré tout quelques contre-exemples célèbres : la résidence Parly 2, située en Île-de-France au Chesnay-Rocquencourt, qui représente ni plus ni moins que la plus grande copropriété en Europe, est ainsi gérée en syndic coopératif.
La suppression de la condition prévue au règlement de copropriété ainsi que l’émergence récente de sociétés proposant des prestations d’assistance aux copropriétés gérées en syndic coopératif ont eu pour effet de populariser peu à peu ce modèle de gestion en France.
Ces sociétés proposent ainsi une plateforme en ligne de gestion ainsi qu’une assistance (comptable, juridique, travaux…) moyennant une rémunération inférieure aux tarifs proposés par les syndics professionnels.
Le fonctionnement du syndic coopératif
Le fonctionnement du syndic coopératif est à première vue semblable à celui du syndic bénévole : un/une copropriétaire volontaire assure lui/elle-même la gestion de la résidence.
Cette forme de gestion implique néanmoins un regroupement des fonctions du syndic et du conseil syndical, le président du conseil syndical étant ici lui-même le syndic.
Dans les autres formes de gestion, le rôle du CS (et donc de son président) est à la fois d’assister et contrôler le syndic en place. Or dans cette configuration, le syndic et le conseil syndical sont regroupés en un seul et même organe qui ne peut donc se contrôler lui-même.
Quelle est la différence entre un syndic professionnel et un syndic coopératif ?
La différence entre un syndic professionnel et un syndic coopératif est que le premier est une personne physique ou morale rémunérée en échange de ses services avec la nécessité d’exercer en conformité juridique et légale (soit disposer d’une carte professionnelle, d’une garantie RCP et enfin d’une garantie financière) alors que le second est proche d’une gestion bénévole à la différence que c’est le président du conseil syndical qui officie ici en tant que syndic.
Quels sont les avantages et les inconvénients du syndic coopératif pour une copropriété ?
Les avantages
Les 2 principaux avantages du syndic coopératif sont :
- L’autonomie de gestion : en autogérant l’immeuble, le conseil syndical n’est plus dépendant de l’(in)action du syndic pour les démarches à entreprendre (réparations, démarches…) et traite directement avec les entreprises et autres organismes, ce qui constitue un gain de temps énorme pour la gestion quotidienne de la copropriété. Il devient en outre plus simple pour les copropriétaires d’échanger avec le syndic, et vice-versa.
- Des économies réalisées (au niveau des honoraires de gestion notamment) : le syndic coopératif permet d’économiser les honoraires d’un cabinet professionnel. Si le conseil syndical décide de recourir à une société d’assistance évoquée précédemment, son coût sera également inférieur à ceux d’un syndic professionnel. En outre, s’agissant de leur propre bien, le président-syndic et les membres du conseil syndical chercheront théoriquement à négocier les contrats, prestations et travaux au mieux des intérêts de la copropriété.
Le syndic coopératif de copropriété semble donc constituer une alternative de gestion intéressante et séduisante sur le papier. Toutefois, il existe également des inconvénients à ne pas négliger, dont un est potentiellement lourd de conséquences : la responsabilité de gestion.
Les inconvénients
Le risque le plus important d’une gestion en syndic coopératif concerne effectivement la responsabilité de gestion :
- En renonçant à s’adjoindre les services d’un syndic professionnel disposant notamment d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle, le président du conseil syndical endosse de ce fait l’ensemble des responsabilités de la copropriété de la même manière que le syndic bénévole.
- L’incident de l’explosion de la rue de Trévise en 2019 dans le 9ème arrondissement de Paris en est le parfait exemple, le syndic professionnel ayant été mis en examen dans cette affaire.
D’un point de vue juridique, cette forme de gestion présente également un risque de nullité de mandat. Dans le cas où le conseil perdrait au moins ¼ de ses membres pour cause de démission (ou décès), cela pourrait placer la copropriété dans une situation délicate, car dépourvue de syndic et donc passible d’une mise sous administration judiciaire…
Au quotidien, le président-syndic et les membres du conseil syndical vivant sur place s’exposent également au risque d’être sollicités à tout-va à leur domicile par les copropriétaires sans que cela ne soit forcément légitime, par exemple pour des problèmes d’ordre privatif.
Passer en syndic coopératif ne constitue pas en outre la garantie d’une bonne gestion assurée, encore faut-il que le président-syndic dispose d’un minimum de compétences pour effectuer correctement sa mission. En ce sens, le recours à un professionnel (compétent) restera toujours conseillé.
L’aspect humain est également déterminant, car de la même manière que la profession de syndic souffre parfois d’une mauvaise presse, le président-syndic doit lui aussi être transparent sur sa gestion. La loi a d’ailleurs prévu qu’une ou plusieurs personnes (physiques ou morales) soient désignées par l’assemblée générale pour effectuer le contrôle des comptes, tâche habituellement confiée au conseil syndical dans les autres formes de gestion, mais ici impossible à mettre en pratique, le conseil ne pouvant se contrôler lui-même.
Bien que cela soit rare, il peut effectivement arriver que le syndic bénévole ou coopératif détourne les fonds de la copropriété. Là encore, l’absence de garantie financière est susceptible de porter préjudice au syndicat des copropriétaires.
BON À SAVOIR :
Qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif, il est donc avant tout déterminant que le syndic soit à la fois compétent et adopte une attitude transparente pour la résidence.
Comment mettre en place un syndic coopératif ?
La mise en place d’un syndic coopératif est similaire à celle du syndic professionnel ou bénévole à une différence près : le conseil syndical est élu au cours de l’assemblée générale et désigne ensuite son président qui devient automatiquement syndic de la copropriété.
Comme indiqué précédemment, il fallait auparavant que cette forme de gestion soit prévue par le règlement de copropriété, mais plus aujourd’hui, ce qui explique sans doute la démocratisation depuis quelques années.
À NOTER :
Le conseil syndical doit bien entendu être préalablement constitué ou bien reconduit lors de l’assemblée amenée à désigner le syndic coopératif de copropriété.
Le président-syndic peut-il percevoir une rémunération ?
Il existe actuellement une contradiction au niveau des textes concernant la possibilité pour le président-syndic de percevoir une rémunération.
Il est par conséquent préférable de ne pas procéder de la sorte de manière à prévenir de toute difficulté potentielle.
Le président-syndic (ainsi que les membres du conseil syndical) peut en revanche bien entendu se faire rembourser l’ensemble de leurs frais sollicités pour la copropriété tels que le prévoit la loi.
En 2 mots
- Le syndic coopératif est donc une gestion semblable à celle du syndic bénévole, mais qui s’en différencie par le fait qu’elle se fait uniquement en interne au sein du conseil syndical.
- Elle présente des avantages indéniables, notamment les économies qu’elle procure, mais aussi et surtout l’autonomie de gestion qu’elle permet d’acquérir en supprimant un intermédiaire (cf le syndic).
- Néanmoins, les risques qu’implique également cette forme de gestion, notamment la responsabilité reposant sur le président-syndic ou encore la fragilité juridique du mandat tributaire du conseil syndical, sont là pour rappeler les raisons pour lesquelles la très grande majorité des copropriétés sont gérées par des cabinets professionnels.
La sécurité étant le plus important en matière de copropriété, il convient donc d’y réfléchir à deux fois avant d’opter pour une gestion en syndic coopératif.
