Dans une copropriété, le contrat de syndic arrive toujours au même moment : en assemblée générale, quand l’ordre du jour déborde déjà.

Le document s’appelle le contrat de syndic « tout sauf » prévu par la loi ALUR, il respecte le cadre légal, il ressemble à beaucoup d’autres.

Alors la plupart des copropriétaires font simple : ils regardent le montant du forfait et ils votent.

Ensuite, le syndic applique ce contrat au quotidien.

1. Une réunion supplémentaire s’ajoute
2. Le contrat dit si elle entre dans le forfait ou si elle se facture à part
3. Un sinistre arrive, le contrat précise la rémunération
4. Des travaux se lancent, le contrat fixe les honoraires

Et à chaque fois, le syndic s’appuie sur le texte voté.

Le problème, c’est quand les copropriétaires découvrent que ce qu’ils ont voté comme un document administratif fonctionne en réalité comme une grille de facturation sur toute la durée du mandat.

Chez Syndicalur, votre courtier en syndic de copropriété, le travail commence précisément là : lire ce contrat comme un outil financier avant le vote, pas comme une formalité de l’ordre du jour.

Le contrat type ALUR organise la facture, pas la protection

On part tous du même réflexe : un texte imposé par la loi rassure.

Un cadre officiel donne l’impression d’un garde-fou. Dans une copropriété, ce réflexe pousse les copropriétaires à regarder le contrat de syndic « tout sauf » prévu par la loi ALUR comme une sorte de pare-chocs juridique.

Chez Syndicalur, on voit autre chose sur le terrain : on voit des contrats votés en AG, parfaitement conformes, puis des factures qui tombent, elles aussi parfaitement conformes.

À ce moment-là, tout le monde cherche l’erreur :

• Qui n’a pas fait son travail ?
• Où le syndic a-t-il abusé ?
• Qui a glissé une ligne douteuse dans le contrat ?

Alors posons la vraie question, tranquillement : qui attend quoi de ce contrat exactement ?

En vrai, le contrat de syndic « tout sauf » imposé par la loi ALUR ne bloque aucun modèle économique.

Il sépare ce qui entre dans le forfait et ce qui sort du forfait. Point.

👉 À cet endroit précis, beaucoup de copropriétaires confondent cadre légal et filet de sécurité financière.

L’ANIL le dit très clairement, dans une formulation beaucoup plus sobre que nos réunions de conseil syndical :

« Le modèle type de contrat de syndic comporte des articles relatifs à la durée et aux conditions d’exécution de sa mission et de sa rémunération, définissant un cadre auquel les parties peuvent simplement aménager le contenu. »

Traduit en langage de terrain : le texte fixe la table, chacun choisit ensuite ce qu’il pose dessus.

Dans les faits, le contrat de syndic « tout sauf » tel qu’il est défini par la loi ALUR autorise un syndic à jouer sur trois leviers très concrets :

• Le périmètre réel des prestations incluses dans le forfait
• Le volume et le tarif des prestations particulières,
• La fréquence des actes facturables autour de la vie normale de l’immeuble.

On constate parfois des écarts de 30 à 50 % entre syndics sur des copropriétés comparables, contrats tous conformes au décret ALUR.

Même forme. Même cadre. Résultats financiers très différents.

Alors quand un copropriétaire dit « le contrat protège », nous on reformule autrement : le contrat de syndic « tout sauf » encadré par la loi ALUR autorise surtout une mécanique de facturation lisible pour celui qui la lit vraiment.

👉 À ce stade, la protection dépend moins du texte que de la manière dont l’AG vote, ligne après ligne, ce qui entre dans le forfait et ce qui sort du forfait.

Alors, qu’est-ce que le contrat inclut réellement, et surtout, qu’est-ce qu’il n’inclut pas ?

Ce que le contrat de syndic loi ALUR inclut réellement, et ce qu’il n’inclut pas

En assemblée générale, on voit toujours le même film : on arrive avec un contrat de syndic « tout sauf » prévu par la loi ALUR, on regarde le prix du forfait, on vote.

Dans les têtes, le raisonnement suit une logique simple : le prix correspond à un ensemble de prestations, donc à une prise en charge globale.

Sauf que ce vote valide surtout une limite très précise. Une ligne invisible entre ce qui entre dans le forfait, et tout ce qui en sort.

Ce que le forfait embarque réellement

Dans le contrat de syndic « tout sauf » tel qu’il est défini par la loi ALUR, le forfait correspond à une gestion répétitive, balisée, anticipable. Des tâches que le syndic sait produire en série, avec un volume maîtrisé.

Concrètement, le forfait couvre :

• L’assemblée générale annuelle, avec convocation, ordre du jour, séance, procès-verbal
• La comptabilité courante, budget prévisionnel, appels de charges, règlements fournisseurs
• La gestion administrative standard, contrats, archives, courriers habituels
• Les visites de l’immeuble prévues au contrat, avec un nombre écrit, une fréquence écrite
• Les échanges avec le conseil syndical, dans le périmètre prévu dès le départ

👉 Là-dessus, le syndic sait faire. Le cadre fonctionne. Le forfait absorbe.

Là où le contrat bascule en facturation additionnelle

Dès que la vie de l’immeuble sort du scénario prévu, le contrat de syndic « tout sauf » encadré par la loi ALUR change de logique.

On quitte la gestion courante. On entre dans la prestation particulière. Et là, le compteur démarre.

Dans les copropriétés que nous suivons, ça donne très souvent :

• Une assemblée générale en plus, même pour un sujet récurrent
• Une réunion de conseil syndical supplémentaire, au-delà du quota contractuel
• Un sinistre avec expert, dossier, échanges, suivi administratif
• Une modification du règlement de copropriété, même technique
• Un chantier avec suivi, honoraires au forfait ou au pourcentage

👉 À ce moment précis, le contrat agit comme un aiguillage financier : gestion standard d’un côté, acte spécifique de l’autre.

Tout reste légal, et la compréhension reste à la charge de l’AG

En assemblée générale :

1. Le syndic joint le contrat de syndic « tout sauf » prévu par la loi ALUR à la convocation
2. Le conseil syndical le parcourt en diagonale
3. Les copropriétaires se concentrent sur le montant annuel
4. Le vote valide un mandat avec des effets financiers précis.

À partir de ce moment-là, chaque ligne du contrat devient opposable, chaque tarif devient applicable, chaque option devient facturable dès qu’une situation correspond au cas prévu. La loi fonctionne comme ça.

Le syndic aussi.

Quand le syndic respecte le cadre et laisse l’AG faire le reste

Dans le contrat de syndic « tout sauf » tel qu’il est défini par la loi ALUR, le syndic remplit une obligation claire : fournir un modèle conforme, afficher les prestations, détailler les prix, soumettre le tout au vote.

Le droit s’arrête exactement à cet endroit.

Sur le terrain, beaucoup de syndics adoptent une pratique simple et rationnelle. Ils présentent le contrat, répondent aux questions posées, puis appliquent strictement ce que l’assemblée a validé.

Dans les copropriétés que nous accompagnons, cette mécanique produit toujours les mêmes situations observables :

• Des prestations hors forfait prévues contractuellement, connues du syndic, peu anticipées par l’AG
• Des actes fréquents traités comme des événements exceptionnels
• Des coûts réguliers découverts après leur déclenchement

👉 Ici, le cadre juridique fonctionne. L’information existe, et l’appropriation reste collective.

Le contrat tranche à la place de la discussion

Lorsqu’un copropriétaire conteste une facture, le syndic ouvre le contrat de syndic « tout sauf » encadré par la loi ALUR et rattache l’acte à la ligne correspondante.

Le conseil syndical cherche alors une explication. Le syndic fournit une base contractuelle.
Et le juge, en cas de contentieux, vérifie la conformité du vote et l’application du texte.

Dans les dossiers que nous analysons, la chronologie reste stable :

1. l’AG valide un contrat conforme
2. Un événement sort du forfait
3. Une prestation particulière s’applique
4. Le contrat justifie la facturation

👉 Le texte joue son rôle d’arbitre, parce que personne ne lui a demandé autre chose au moment du vote.

Même contrat, même cadre, facture très différente

On entend souvent cette phrase en AG : « Les contrats se ressemblent tous, alors autant prendre le moins cher. »

Sur le terrain, cette logique produit des écarts budgétaires très concrets.

Prenons maintenant un cas réel, vu et revu dans les copropriétés que nous suivons.

Deux syndics, un même immeuble, deux trajectoires financières

• Immeuble de 42 lots
• Chauffage collectif
• Ascenseur
• Conseil syndical impliqué

L’AG met deux syndics en concurrence, chacun avec un contrat de syndic « tout sauf » prévu par la loi ALUR conforme, même structure, mêmes rubriques.

Sur le papier :

• Syndic A affiche un forfait annuel à 7 800 €
• Syndic B affiche un forfait annuel à 9 600 €

L’AG vote le moins cher. Une décision rationnelle en apparence, nous direz-vous.

Dans les douze mois qui suivent, la vie de l’immeuble déroule son scénario habituel :

• Une AG supplémentaire pour voter des travaux de toiture
• Trois réunions de conseil syndical liées au chantier
• Un dégât des eaux avec expert et assureur
• Un suivi administratif renforcé sur les appels de fonds

Avec le contrat de syndic « tout sauf » tel qu’il est défini par la loi ALUR, les deux contrats autorisent ces facturations. La différence se joue ailleurs.

Chez le syndic A :

• AG supplémentaire facturée en prestation particulière,
• Réunions hors quota facturées à l’unité,
• Suivi du sinistre facturé au temps passé,
• Honoraires travaux calculés en pourcentage.

Chez le syndic B :

• AG supplémentaire incluse dans un forfait élargi,
• Réunions conseil syndical absorbées dans le périmètre,
• Gestion du sinistre intégrée,
• Honoraires travaux plafonnés.

À la fin de l’exercice :

• Syndic A affiche un coût réel autour de 11 900 €
• Syndic B reste proche de 10 200 €

Même immeuble, mêmes événements, et pourtant le contrat de syndic « tout sauf » encadré par la loi ALUR laisse deux lectures économiques très différentes.

👉 Ce que l’AG a comparé, c’est un prix d’entrée. Ce que la copropriété a payé, c’est un modèle de facturation.

La vraie variable, ce jour-là, ne portait donc jamais sur la conformité du contrat : elle portait sur ce que chaque syndic choisit d’inclure ou de sortir du forfait.

En sachant très bien ce que la vie réelle d’un immeuble produit comme situations !

Le vrai point de friction, le vote en AG

Dans les copropriétés que nous suivons, le contrat arrive toujours avec une date d’AG, un ordre du jour chargé, des sujets techniques qui débordent.

À ce moment-là, le contrat de syndic « tout sauf » prévu par la loi ALUR passe souvent après les travaux, après le budget, après les tensions du moment.

Pourtant, c’est là que tout se décide.

1. Le vote valide un périmètre
2. Le périmètre déclenche des coûts
3. Les coûts s’appliquent pendant toute la durée du mandat

Ce que l’AG valide concrètement, ligne par ligne

Quand l’assemblée vote le contrat de syndic « tout sauf » tel qu’on le vote sous la loi ALUR, elle valide bien plus qu’un prestataire : elle valide une organisation financière avec des effets automatiques.

Dans les faits, l’AG entérine :

• Un nombre précis d’actes inclus dans le forfait, réunions, visites, échanges
• Des seuils de déclenchement, au-delà desquels la facturation bascule
• Des modes de calcul, forfait, temps passé, pourcentage
• Une répartition des risques financiers, routine absorbée par le forfait, imprévus facturés à part

👉 Le vote agit comme un interrupteur. Une fois enclenché, chaque événement de la vie de l’immeuble active la ligne correspondante.

Là où le conseil syndical fait la différence

Dans les copropriétés les plus stables, le conseil syndical traite le contrat de syndic « tout sauf » encadré par la loi ALUR comme un document opérationnel.

Il le lit comme un mode d’emploi. Il projette les situations courantes. Il pose des questions ciblées.

Dans celles qui dérapent, le contrat reste un objet administratif. Le vote valide un cadre général. Les conséquences arrivent plus tard, sous forme de factures.

👉 À ce moment-là, le débat porte plutôt sur l’application d’un texte déjà voté.

À savoir

👉 En France, le coût moyen des charges de copropriété tourne autour de 25 € par mètre carré et par an, soit environ 2 450 € par lot et par an à Paris, gestion et honoraires inclus.

Dans ce total, la structure du contrat de syndic joue un rôle direct. Un modèle qui multiplie les actes facturables hors forfait pèse mécaniquement sur ce montant, année après année, même dans un immeuble sans événement exceptionnel.

Ce que fait un syndic quand il joue vraiment le jeu

Alors, concrètement, comment ça se passe le plus souvent ?

Le syndic utilise le contrat de syndic « tout sauf » tel qu’il est défini par la loi ALUR comme un socle juridique opérationnel. Il cadre la relation, sécurise la facturation et déroule les actes au fil des événements.

Dans la pratique terrain, on observe une mécanique régulière :

• Un événement survient dans l’immeuble,
• Une ligne du contrat correspond,
• Une prestation particulière s’active,
• Une facture suit.

👉 Le contrat sert d’outil d’exécution : clair pour celui qui l’applique, opposable pour celui qui paie.

Ce modèle fonctionne très bien d’un point de vue légal. Il produit aussi des incompréhensions quand la copropriété découvre, étape après étape, le coût réel de la gestion.