Une copropriété étant par définition une propriété détenue à plusieurs. Il convient de distinguer les parties privatives et les parties communes de l’immeuble. Ces surfaces ou parties d’immeubles sont déterminées et détaillées dans le règlement de copropriété et précisent les droits et obligations de chacun. Quelles sont les parties communes au sein d’une copropriété ? Quelle différence entre une partie commune et une partie privative ? Existe-t-il plusieurs types de parties communes ? Est-il possible de vendre / acquérir une partie commune ? Que faire si un copropriétaire accapare une partie non privative illégalement ? Focus sur les parties communes de la copropriété au sein de cet article.

Quelles sont les parties communes d’une copropriété ?

Une copropriété est comme son nom l’indique une résidence détenue par plusieurs copropriétaires et comporte à ce titre de 2 types de surface (ou parties d’immeubles) distinctes l’une de l’autre :

• Les parties privatives ;
• Et les parties communes.

Les parties communes sont les surfaces ou parties d’immeubles utilisées et partagées conjointement par tous au sein de l’immeuble, nomment :

• Le hall d’entrée ;
• La cage d’escaliers ;
• Les couloirs ;
• Les façades et la toiture ;
• La chaufferie ;
• Le terrain ;
• L’ascenseur ;
• La loge de gardien.

Quelle différence entre partie privative et partie commune ?

 Les parties privatives sont par opposition les surfaces ou parties d’immeubles de la copropriété exclusivement réservées à un copropriétaire (appartement, cave, parking…).

• Toutes les surfaces ou parties d’immeubles sont communes par défaut à partir du moment où elles ne sont pas privatives.

Existe-t-il plusieurs types de parties communes ?

Les parties communes peuvent être réparties en 3 catégories :

1. Les parties communes générales : concernent tous les copropriétaires.
   
2. Les parties communes spéciales : ne concernent qu’une catégorie de copropriétaires (ascenseur par exemple, les propriétaires du rez-de-chaussée n’étant pas concernés).
   
3. Les parties communes à usage privatif ou à jouissance privative : celles dont l’usage est réservé exclusivement à un copropriétaire sans que ce dernier n’en soit propriétaire (jardin par exemple). Le règlement de copropriété définit précisément l’étendue des droits dont va jouir le propriétaire concerné. Ce dernier assure en principe l’entretien de la partie commune. En revanche, les travaux de réparation sont à la charge du syndicat (étanchéité d’une terrasse accessible par exemple).

Comment savoir s’il s’agit d’une partie commune ?

C’est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les parties communes de l’immeuble ou de la résidence.

Le règlement précise également les règles encadrant les parties communes (notamment leurs modalités d’utilisation) et liste les éventuelles parties communes spéciales et/ou à jouissance privative.

L’usage des parties communes générales et des parties communes spéciales

Tous les copropriétaires jouissent des parties communes générales selon la destination et l’usage indiqués au règlement de copropriété.

L’usage des parties communes spéciales est réservé au groupe de copropriétaires indiqué dans le règlement de copropriété : par exemple, les parkings ne participent pas aux charges de chauffage et seuls les propriétaires de parkings participent aux dépenses de la porte automatique des parkings.

À NOTER :

On ne peut interdire à un copropriétaire l’usage des parties communes (générales comme spéciales) si celui-ci ne règle pas ses charges.

Qui est responsable des parties communes de l’immeuble ?

C’est le syndicat des copropriétaires qui est responsable des parties communes. Le syndic est lui chargé de leur entretien ainsi que de leur conservation.

Est-il possible de vendre / acquérir une partie commune ?

L’aliénation d’une partie commune est possible (la vente de la loge de gardien par exemple), elle doit pour cela faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la double majorité à l’article 26 ou bien 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

• Il est également nécessaire de créer un lot correspondant au périmètre de la cession (loge, surface d’un couloir, jardin…).

Le syndicat doit approuver la modification du règlement de copropriété en assemblée générale, puis voter la vente et enfin donner mandat au syndic de procéder à celle-ci ainsi qu’aux diverses publications auprès du service des hypothèques.

Les autres cas de modifications du règlement de copropriété liées aux parties communes

• Mise en conformité légale (dispositions lois ELAN et 3DS par exemple) : vote à l’article 24.
• Modification d’utilisation des parties communes et privatives : majorité dépendant de la nature de la modification.
• Modification de la répartition des charges de la résidence : majorité dépendant de la nature de la modification.
• Création d’un élément d’équipement commun : majorité dépendant de la nature de la modification.
• Modification de la destination de la copropriété, de ses parties privatives ou des modalités d’utilisation de celles-ci (modification d’un appartement en bureau bien qu’une clause d’habitation exclusive soit prévue au RCP par exemple) : vote à l’unanimité.

POUR ALLER PLUS LOIN :

Les modifications liées aux lois ELAN et 3DS portent notamment sur la redéfinition de l’usage et la détermination des parties communes au sein de la copropriété, ce afin de prévenir de potentiels conflits entre copropriétaires (détermination de l’existence d’un lot ou répartition des charges spéciales par exemple).

Cette mise en conformité lois ELAN / 3DS porte sur 3 points :

• Les parties communes spéciales non pourvues de grilles de charges spéciales ;
• Les lots transitoires ;
• Les droits de jouissance privative sur certaines parties communes.

Les possibilités d’amélioration des parties communes

 Il est possible pour l’assemblée générale de décider des travaux d’amélioration dans les parties communes à condition de respecter la destination de l’immeuble.

• Selon la nature des travaux, la majorité requise est celle de l’article 25 (transformation d’une chaufferie ou bien installation de compteurs d’eau froide par exemple) ou celle de l’article 26 (surélévation par exemple) de la Loi du 10 juillet 1965.

Que faire si un copropriétaire (ou un locataire) accapare illégalement une partie commune ?

Copropriétaires et locataires sont tenus de respecter le règlement de copropriété. Si une personne accapare illégalement une partie commune, le syndic pourra rappeler au copropriétaire ou locataire concerné les modalités du règlement de copropriété, si besoin par courrier recommandé.

À défaut de réaction, le syndic pourra assigner le copropriétaire ou locataire fautif pour le compte du syndicat des copropriétaires. Tout copropriétaire peut également solliciter la justice à titre individuel s’il estime lésé. Il conviendra en tout état de cause de recourir à un auxiliaire de justice pour faire constater la partie commune accaparée.

À NOTER :

La responsabilité des copropriétaires-bailleurs peut être engagée si ces derniers n’interviennent pas auprès de leur(s) locataire(s) ayant accaparé la partie commune pour leur demander de régulariser la situation.

L’essentiel à retenir sur les parties communes

• Les parties communes sont donc les surfaces ou parties d’immeubles partagées et utilisées par tous les copropriétaires au sein de la résidence.
• Elles se distinguent en ce sens des parties privatives qui, comme leur nom l’indique, représentent les surfaces ou parties d’immeubles réservées exclusivement à un copropriétaire.
• Il existe plusieurs types de parties communes (générales, spéciales ou à jouissance privative), celles-ci sont déterminées par le règlement de copropriété qui fixe également leurs modalités d’utilisation.
• La vente ou l’acquisition d’une partie commune est possible, il faut pour cela respecter un formalisme : vote en assemblée générale, création d’un lot, nouveaux votes en AG, publication légale…
• En cas d’accaparation d’une partie commune par un copropriétaire ou locataire indélicat, la solution réside en dernier recours dans l’assignation de ce dernier.