Comprendre les conséquences d’une assemblée générale de copropriété non tenue

L’assemblée générale (AG) est le moment où sont discutées puis votées les résolutions en lien avec la copropriété : approbation des comptes, budget, élection du syndic, nomination du conseil syndical, travaux… Elle est en ce sens indispensable au fonctionnement de la résidence. Que se passerait-il en conséquence si l’AG n’avait pas lieu ? Comment éviter cette situation ou y remédier ? On fait le point sur l’assemblée générale de copropriété non tenue au sein de cet article.

L’importance de l’assemblée générale au sein de la copropriété

L’assemblée générale revêt une importance toute particulière puisqu’elle constitue l’un des 3 organes principaux de la copropriété (aux côtés du syndic et du conseil syndical). Elle prend la forme d’une réunion où sont conviés les copropriétaires afin de débattre puis de voter les questions nécessaires au (bon) fonctionnement de la résidence.

L’assemblée générale doit avoir lieu au moins une fois par an (il est possible d’en effectuer plusieurs, par exemple pour voter des travaux en urgence.) tel que le prévoit la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967, notamment pour traiter les résolutions suivantes :

• L’approbation des comptes de l’exercice écoulé (lesquels seront joints à la convocation) ;
• Le vote du budget annuel ;
• La désignation du syndic (contrat joint à la convocation également) ;
• La nomination du conseil syndical ;
• La fixation du fonds travaux de la loi ALUR ;
• etc.

L’organisation (en concertation avec le conseil syndical), la tenue et le compte-rendu de l’assemblée générale, constituent l’une des principales missions du syndic relevant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée générale de copropriété non tenue constitue un manquement aux obligations légales fixées par la loi du 10 juillet 1965, compromettant ainsi la gestion collective de la résidence, notamment pour l’approbation des comptes, le vote du budget et la désignation du syndic.

Quand doit se tenir l’AG des copropriétaires ?

L’assemblée générale doit avoir lieu dans les 6 mois suivants la date de fin d’exercice comptable (par exemple avant le 30 juin de l’année suivante pour un arrêté comptable au 31 décembre).

À noter qu’il n’existe pas de sanction à l’encontre du syndic en place si celui-ci ne respecte pas ces délais. Cette situation traduit néanmoins un retard et donc une carence dans la gestion du mandataire en place.

Quelles sont les conséquences d’une assemblée générale de copropriété non tenue ?

L’absence d’assemblée générale pour la copropriété affecte à la fois :

• Sa gestion courante ;
• Sa situation juridique ;
• Ses finances.

Une assemblée générale de copropriété non tenue est d’abord préjudiciable pour la copropriété dans la mesure où elle en paralyse le fonctionnement : comment adresser par exemple des appels de fonds si aucun budget n’a été voté ? Et comment régler les charges sans fonds collectés auprès des copropriétaires ?

Les travaux ne peuvent non plus être réalisés puisqu’ils sont aussi conditionnés à un vote en assemblée. Au-delà de l’urgence de certains chantiers, la copropriété sera forcément dévalorisée si elle n’est pas entretenue.

Surtout, la résidence est juridiquement passible d’une mise sous administration judiciaire (article 47 du décret du 17 mars 1967) si le mandat du syndic est arrivé à son terme et qu’aucune AG n’a eu lieu pour le renouveler.

Cette situation implique que le syndicat des copropriétaires ne dispose plus de représentant légal et pourrait donc être condamné par défaut en cas d’assignation.

Quant au coût d’une mise sous administration judiciaire, celui-ci est généralement 2 fois plus important qu’un syndic traditionnel, avec une gestion limitée à la clé.

Quelles sanctions en cas d’absence de tenue d’assemblée générale ?

En copropriété, la tenue d’une assemblée générale (AG) est une obligation légale essentielle pour la gestion de l’immeuble. L’absence de convocation ou la non-tenue d’une AG peut entraîner plusieurs sanctions et conséquences :

• Annulation des décisions prises : si un copropriétaire n’a pas été convoqué à l’AG, il peut demander en justice l’annulation de l’assemblée générale ou de certaines décisions prises lors de celle-ci. Cette demande doit être effectuée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’AG.
• Responsabilité du syndic : le syndic est responsable de la convocation de l’AG. En cas de manquement à cette obligation, sa responsabilité civile peut être engagée, et il peut être tenu de réparer le préjudice subi par les copropriétaires.
• Sanctions en cas de convocation irrégulière : une convocation irrégulière, telle que le non-respect du délai de convocation ou l’absence de mentions obligatoires, peut également entraîner la nullité d’une décision prise lors de l’AG.

Comment obliger un syndic à faire une assemblée générale ?

Le syndic est tenu légalement d’organiser au moins une assemblée générale par an (en concertation avec le conseil syndical) dans le cadre de sa mission, notamment afin de voter les résolutions indispensables au fonctionnement de la résidence (comptes, budget, syndic, conseil syndical…) et les affaires courantes (travaux, chantiers divers…).

Une assemblée générale de copropriété non tenue représente donc un manquement. Malgré tout, le syndic demeurant maître de l’organisation de l’AG en sa qualité de mandataire de la résidence, il n’est pas possible de le contraindre à en organiser une « de force ».

• Le/la président(e) du conseil syndical (ou un groupe de copropriétaires représentant au moins ¼ des tantièmes de la résidence) a néanmoins la possibilité de pallier cette situation et suppléer la carence du syndic en convoquant lui/elle-même l’AG après notification puis mise en demeure adressée au syndic dans le cadre des dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Cette configuration est possible à condition que le mandat du syndic en place soit toujours en cours.

Si le mandat du syndic est expiré, tout copropriétaire peut alors convoquer une AG, notamment pour faire désigner un nouveau syndic (dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965).

BON À SAVOIR :

En cas de recours à l’article 8 ou l’article 17, il est impératif de disposer de la liste des copropriétaires (comportant nom, adresse et numéros de lots) à jour afin de pouvoir adresser les convocations. Disponible en théorie (car obligatoire) sur l’extranet du syndic, il est possible de récupérer la liste dans le cas contraire auprès du service des impôts fonciers de la commune.

En tout état de cause, le fait que le syndic ne convoque pas d’assemblée générale doit alerter les copropriétaires et particulièrement le conseil syndical sur la situation actuelle de ce dernier. Il sera alors sans doute utile de vérifier la conformité juridique du syndic (carte professionnelle, assurance RCP et garantie financière toujours actives) ou si celui-ci n’a pas fait l’objet d’une mise en liquidation judiciaire récemment.

L’essentiel à retenir sur l’assemblée générale de copropriété non tenue

• L’assemblée générale est donc absolument indispensable au fonctionnement de la copropriété dans la mesure elle permet la prise de décisions concernant des questions tel que l’approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, la désignation du syndic et du conseil syndical, les travaux, etc…
• Devant être tenue au moins une fois par an, les conséquences en cas d’assemblée générale de copropriété non tenue affecteront autant la gestion de l’immeuble (laquelle sera paralysée dans son fonctionnement) que sa situation juridique avec un risque d’être dépourvu de syndic et donc une possible mise sous administration judiciaire qui conduirait à une augmentation significative des charges et engendrerait donc des répercussions économiques également.
• Pour pallier cette situation, le président du conseil syndical (ou un groupe de copropriétaires représentant au moins ¼ des tantièmes de la résidence) a la possibilité de suppléer le syndic dans la convocation de l’assemblée générale comme nous avons pu le voir, à condition que le mandat du syndic soit toujours en cours.
• Si ce dernier a expiré, tout copropriétaire pourra alors à son tour convoquer une AG lui-même afin de régulariser la situation dans laquelle se trouve l’immeuble.