Document incontournable de la résidence, le règlement de copropriété en régit les règles de fonctionnement ainsi que les droits et obligations des copropriétaires et locataires. Il s’agit d’un document écrit, communiqué à l’acquéreur au moment de l’achat. Il peut donner lieu à des modifications, notamment afin d’être mis en conformité avec les différentes évolutions législatives et réglementaires. Son application résulte de la responsabilité du syndic de la résidence. Retour en détails sur son contenu et son importance.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Comme son nom l’indique, le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de la résidence ainsi que les droits et obligations de l’ensemble des copropriétaires et locataires.

Il est obligatoirement rédigé par un professionnel, la plupart du temps par un notaire (mais cela peut aussi être un géomètre-expert, avocat…) à l’issue de la construction d’une copropriété. C’est au promoteur ou au maître d’ouvrage qu’il revient d’entreprendre les démarches de rédaction du règlement auprès d’un professionnel.

Une copie est communiquée à tout nouveau copropriétaire lors de l’acquisition d’un lot au sein de la résidence.

Le règlement détaille en premier lieu l’ensemble des lots (principaux et secondaires) recensés au sein de la résidence ainsi que leur répartition en charges définie par leurs tantièmes respectifs. Il détermine également les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement précise ensuite les règles de vie au sein de la résidence, notamment :

• les conditions d’utilisation des parties privatives et des parties communes ;
• la destination de l’immeuble ;
• les parties communes spéciales et éventuelles parties communes à jouissance privative. 

Comment se procurer le règlement de copropriété ?

Une copie du règlement de copropriété est obligatoirement remise au nouveau propriétaire d’un lot lors de son achat.

En cas de perte, le copropriétaire peut :

• se rapprocher d’un autre copropriétaire pour lui demander une copie ; 
• l’obtenir sur l’extranet du syndic ou bien la demander directement à ce dernier ; 
• la demander auprès du service de publicité foncière (service facturé 30 euros par copie demandée). 

Concernant les locataires, la copie leur est remise à la signature du bail.

En cas de perte, le locataire peut :

• la demander de nouveau au bailleur ;
• se rapprocher d’un voisin copropriétaire pour lui demander une copie ; 
• la demander au syndic ;
• l’obtenir auprès du service de publicité foncière (service facturé 30 euros par copie demandée). 

Que faire si le règlement de copropriété n’est pas appliqué ?

L’ensemble des copropriétaires et locataires est tenu de respecter les dispositions du règlement de copropriété. Dans le cas contraire, c’est au syndic qu’il incombe de les appliquer en rappelant (par courrier si nécessaire) les règles applicables aux copropriétaires ou locataires concernés.

Si le problème persiste malgré les courriers émis par le syndic, le tribunal peut être saisi par le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic ou par n’importe quel copropriétaire à titre individuel souhaitant faire valoir ses droits. Dans tous les cas, le recours à un huissier est nécessaire pour faire constater l’infraction.

À NOTER :

Le copropriétaire-bailleur est tenu d’intervenir auprès de son locataire si ce dernier ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété. À défaut, sa responsabilité peut être engagée. 

Comment mettre à jour un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété peut donner lieu à des modifications et nécessite pour cela systématiquement un vote lors d’une assemblée générale après avoir été inscrit à l’ordre du jour. 

La modification peut concerner :

• La mise en conformité avec la loi : l’assemblée générale vote la conformité avec les différentes évolutions législatives et réglementaires. Ces modifications requièrent un vote à une majorité simple.
• La vente des parties communes : une double majorité est alors nécessaire. 
• Le changement de destination de l’immeuble, des parties privatives ou de leurs conditions d’utilisation : cela requiert également un vote à l’unanimité. 
• La répartition des charges de copropriété : cela dépend de la nature de la modification, un avis professionnel étant recommandé.
• La modification de l’utilisation des parties communes et privatives : cela dépend de la nature de la modification, un avis professionnel étant recommandé. 

La loi ELAN et la loi 3DS ont notamment récemment mis en lumière la nécessité de mettre en conformité le règlement de copropriété sur les lots transitoires, les droits de jouissance privative sur parties communes et les parties communes spéciales non pourvues de grilles de charges spéciales. 

Nous vous recommandons à ce titre d’effectuer cette mise en conformité dès que possible afin de prévenir d’éventuels contentieux qui pourraient à terme affecter la copropriété, par exemple concernant la détermination de l’existence d’un lot ou bien la répartition des charges spéciales.

C’est en théorie au syndic qu’il incombe d’effectuer les démarches nécessaires à la mise à jour. Celle-ci peut toutefois être à l’initiative du conseil syndical dans le cadre des dispositions l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 27 du décret du 17 mars 1967.

À NOTER : 

La mise à jour du règlement de copropriété nécessite le recours à des professionnels spécifiques en fonction de la nature des démarches à effectuer (géomètre-expert par exemple). Le notaire se charge lui de publier le modificatif aux hypothèques une fois celui-ci approuvé par l’assemblée générale.

L’essentiel à retenir 

Le règlement de copropriété est donc un document incontournable de la copropriété : 

• il répertorie l’ensemble des lots et la répartition de leurs charges respectives ; 
• il régit les règles de fonctionnement de la résidence ; 
• il détermine les droits et obligations des copropriétaires et locataires. 

Tout nouvel acquéreur s’en voit remettre une copie au moment de l’achat et peut se le procurer à nouveau via différents canaux (voisin, syndic, service de publicité foncière) en cas de perte. Il arrive enfin qu’il soit mis à jour, par exemple dans le cadre des mises en conformité des différentes évolutions législatives et réglementaires ou lors de ventes de parties communes.