La convocation AG copropriété n’est pas un document ordinaire.

C’est le signal juridique qui enclenche le cœur de la copropriété, celui qui transforme un immeuble muet en organisme vivant, régi par la loi.

Chaque syndic marche sur une ligne de crête : une convocation mal envoyée, un ordre du jour incomplet, et c’est toute la procédure qui s’effondre.

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 encadrent chaque mot, chaque délai, chaque notification.

Le formalisme ici n’est pas une contrainte, c’est une assurance-vie juridique. Chaque délai, chaque signature, chaque envoi doit respirer la précision.

Et c’est là que Syndicalur, expert en gestion et accompagnement juridique de copropriétés, intervient.

Quand et comment convoquer une AG extraordinaire pour changer de syndic ?

Changer de syndic, c’est souvent une libération.

La convocation d’assemblée générale de copropriété suit un rituel bien cadré par la loi du 10 juillet 1965 et le décret de 1967, avec son délai minimal de 21 jours avant la réunion.

Le syndic doit transmettre la convocation par lettre recommandée ou par voie électronique, selon les règles prévues par le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire reçoit le contrat du syndic, la durée du mandat, la date d’effet, et l’ordre du jour.

Tout est là pour permettre un vote régulier, sans contestation ultérieure.

Une convocation AG copropriété légale, c’est celle qui respecte les délais, les pièces jointes et la transparence des informations.

En revanche, quand le syndic fait la sourde oreille, le conseil syndical peut déclencher la machine. Il envoie une mise en demeure au syndic, attend huit jours, et si rien ne bouge, il prend la main.

S’il n’y a pas de conseil syndical, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour qu’un administrateur provisoire convoque l’assemblée.

Et là, il faut garder les points suivants en tête :

• Le délai de 21 jours entre convocation et assemblée
• La mise en demeure de 8 jours avant substitution
• Le vote encadré par l’article 25 de la loi de 1965
• L’ordre du jour complet, sans oubli de contrat
• L’administrateur provisoire en dernier recours

La procédure tient dans une suite d’étapes claires, à respecter sans improvisation.

Et quand tout est respecté, le changement de syndic devient une formalité propre, un geste collectif au service de la copropriété.

La mise en concurrence du syndic : que faut-il inscrire à l’ordre du jour de l’AG ?

La mise en concurrence est ce garde-fou invisible qui protège la copropriété des contrats bâclés et des signatures à l’aveugle, imposée par la loi du 10 juillet 1965 et précisée par le décret de 1967.

Le conseil syndical doit comparer plusieurs projets de contrat de syndic, transmettre au moins un contrat au syndic en place, et s’assurer qu’il soit annexé à la convocation.

Le droit le dit clairement : le projet de contrat du futur syndic doit être envoyé avec la convocation AG copropriété, pour que chaque copropriétaire puisse voter en connaissance de cause.

Tout est une question d’équilibre entre rigueur et anticipation.

La mise en concurrence impose une logique de contrôle, une vigilance collective, et un ordre du jour formulé sans ambiguïté : « Désignation d’un nouveau syndic et examen du projet de contrat. »

Quand cette mécanique tourne correctement, chaque ligne de la convocation devient une promesse de sécurité juridique.

La loi encadre aussi chaque étape du processus, et elle exige que tout soit gravé dans l’ordre du jour de manière chirurgicale :

• La désignation du nouveau syndic mentionnée expressément
• Le contrat type du candidat joint à la convocation
• La date de prise d’effet du mandat précisée noir sur blanc
• La mise en concurrence actée par le conseil syndical
• Les éléments de comparaison présentés avant le vote

Chaque détail compte, chaque omission peut renverser une décision.

Et quand la mise en concurrence est bien ficelée, le vote de l’assemblée devient plus qu’un geste administratif : une affirmation d’indépendance.

Les délais légaux, les modes de transmission et les recours si le syndic bloque

La convocation AG copropriété doit être envoyée au moins vingt-et-un jours avant la réunion de l’assemblée générale de copropriété, sauf urgence ou règlement contraire.

Le syndic lance la procédure par lettre recommandée ou par voie électronique selon le règlement de copropriété, tous les copropriétaires doivent avoir la possibilité d’intervenir et d’être informés dans les règles.

La situation se complique quand le syndic refuse de convoquer l’AG : le président du conseil syndical peut convoquer après une mise en demeure de huit jours.

« La méconnaissance du fonctionnement d’une copropriété, la complexité de ce fonctionnement et, parfois, l’absence de sentiment d’appartenance à un collectif sont des éléments d’explication », note Sylvaine Le Garrec, sociologue spécialiste de l’habitat et de la copropriété.

Quand la convocation AG copropriété ne respecte pas le délai ou que l’ordre du jour manque des documents obligatoires, la décision de l’AG demeure contestable et la copropriété s’expose à des recours judiciaires.

Ce jeu d’équilibriste juridique, qui mélange droit, temporalité et collectif, ne tolère aucune approximation.

Vote de l’AG : majorité, article 25 et passerelle

Chaque voix compte, chaque tantième pèse son poids quand vient le moment de changer de syndic.

Le vote de l’assemblée générale de copropriété obéit à une mécanique redoutablement précise, posée par la loi du 10 juillet 1965.

La majorité absolue (celle de l’article 25) gouverne cette décision.

Ce qui signifie que la désignation du syndic ne passe que si la moitié des voix de tous les copropriétaires est atteinte, qu’ils soient présents ou non. En dessous, le vote vacille, et la passerelle de l’article 25-1 s’ouvre : un second vote possible, immédiat, à la majorité simple des présents et représentés.

Ce mécanisme, cette bascule subtile entre rigueur et pragmatisme, incarne tout l’esprit du droit de la copropriété : permettre la décision sans sacrifier la légitimité.

Ainsi, les résolutions doivent être rédigées comme des horloges suisses : nom du syndic, durée du mandat, date de prise d’effet, et surtout le contrat de syndic annexé à la convocation AG copropriété.

Une phrase manquante, un contrat non joint, et tout peut s’écrouler. Le tribunal judiciaire n’a aucune tendresse pour l’improvisation.

Chaque mot de la résolution doit donc respirer la légalité, parce que dans ce type de vote, la moindre faille devient un risque juridique.

Le moment du vote concentre la tension de semaines de préparation : les copropriétaires, le conseil syndical, le syndic sortant. Tous savent que la loi ne laisse rien passer, et que la majorité absolue n’a rien de symbolique.

Et quand la résolution est adoptée, quand le contrat est voté et signé, il ne reste qu’un silence dense, celui d’une copropriété qui vient d’exercer son pouvoir.

Et après l’AG ?

Le vote est passé. Le vrai travail commence maintenant.

Le changement de syndic n’est pas un acte symbolique, c’est une opération juridique à haut risque. Le transfert doit être précis, contrôlé, vérifiable à chaque étape, sous peine de mettre la copropriété en défaut.

Le syndic sortant dispose d’un mois pour remettre au nouveau syndic tous les documents, fonds et archives de la copropriété. Ce délai est gravé dans l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’agit des comptes, du carnet d’entretien, des procès-verbaux d’assemblée, et de la situation de trésorerie.

Passé ce délai, chaque jour de retard devient une faute.

La transition ne se résume pas à une remise de clés, c’est un passage de témoin juridique, encadré par la loi et surveillé par le conseil syndical.

Le nouveau syndic hérite d’une mécanique administrative souvent complexe, parfois incomplète. Il doit reconstituer les comptes, vérifier les transferts bancaires, contrôler les pièces justificatives.

En parallèle, le syndic sortant a encore deux mois pour remettre les états de comptes finalisés. Le moindre écart déclenche un contentieux.

Dans la pratique, la fluidité du transfert dépend du sérieux de chacun. La loi ne laisse aucune place à l’approximation, mais elle fixe un cap clair que tout gestionnaire doit suivre avec rigueur :

• Le délai d’un mois pour remettre les documents et archives
• Le délai de deux mois pour transmettre les états de comptes
• Le contrôle du conseil syndical pour vérifier la conformité
• L’action en référé devant le tribunal judiciaire en cas de manquement
• L’inscription du nouveau syndic au registre des copropriétés

La passation entre deux syndics est une épreuve de vérité. Elle révèle le niveau de rigueur d’une gestion et la capacité d’un syndicat de copropriétaires à défendre ses droits.

Ce moment charnière, souvent discret, conditionne toute la santé administrative et financière de la copropriété pour les années à venir.

Le cas particulier des petites copropriétés, du syndic bénévole ou de l’absence de conseil syndical

Dans l’univers des copropriétés, les structures légères vivent souvent à la frontière entre souplesse et désordre.

Les petites entités, les syndics bénévoles, les immeubles sans conseil syndical naviguent sur un fil tendu par la loi, surtout depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié l’article 30-1 de la loi de 1965.

Les petites copropriétés (moins de cinq lots ou moins de quinze mille euros de budget) bénéficient d’un régime allégé. La convocation y reste obligatoire, mais les formalités peuvent être adaptées : consentement écrit, comptabilité simplifiée, gestion de proximité.

Cette flexibilité est un privilège, pas une dispense ; le syndic doit toujours convoquer l’assemblée générale de copropriété dans les règles du décret de 1967.

La fragilité de ces structures impose un sang-froid juridique constant.

Le syndic bénévole, lui, incarne un paradoxe.

Il agit en amateur avisé, mais il porte les mêmes obligations qu’un professionnel. Comptes, convocation, procès-verbaux, tout doit être conforme. Et s’il vend son lot, son mandat s’éteint dans les trois mois, avec l’obligation de convoquer une nouvelle AG pour nommer son successeur.

Ce régime exigeant n’épargne personne, même les gestionnaires de bonne foi.

Les petites structures doivent anticiper chaque échéance, documenter chaque décision, et s’assurer que la moindre convocation puisse résister à un contrôle judiciaire.