Pour faire passer un changement de syndic en copropriété, il faut inscrire la résolution à l’ordre du jour, joindre le contrat du syndic candidat retenu à la convocation et faire voter la décision à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si ce premier vote échoue mais recueille au moins un tiers des voix de la copropriété, un second vote immédiat doit être organisé à la majorité de l’article 24. Avec un dossier incomplet ou une mauvaise majorité, le changement peut être bloqué ou contesté.

On finit souvent par croire qu’un changement de syndic va se jouer au bon sens, presque à l’élan collectif.

Dans les faits, la procédure pour changer de syndic se bloque plus souvent sur un détail de vote que sur un vrai manque d’accord dans l’immeuble.

Chez Syndicalur, votre courtier spécialisé en syndic de copropriété , on a déjà vu des copropriétaires prêts à tourner la page, un contrat concurrent retenu après comparaison, un conseil syndical mobilisé, et malgré ça, une décision qui ne passe pas parce que la majorité a été mal lue, que la résolution n’était pas assez carrée ou que le dossier envoyé avant l’AG n’était pas complet.

C’est exactement là que beaucoup de copropriétés se font piéger : elles pensent préparer un remplacement, alors qu’elles devraient surtout préparer un vote qui doit tenir juridiquement.

Changer de syndic demande donc moins de grands discours et plus de méthode.

On vous explique ici comment faire passer ce changement sans erreur de procédure.

La majorité de l’article 25 place tout de suite le sujet à un niveau sérieux

Quand une copropriété veut remplacer son syndic, elle entre tout de suite dans une logique plus technique qu’elle ne l’imagine.

On n’est pas sur un vote d’ambiance, ni sur une impression générale du type « la salle est pour, donc ça passe ».

La désignation du nouveau syndic, comme la révocation du syndic en place, relève de l’article 25, donc de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le conseil d’Olivier Bourriaud, votre expert Syndicalur

« Le piège classique, je le vois tout le temps : on se dit que l’immeuble est prêt, donc le vote va suivre. En vrai, je regarde d’abord trois choses très terre à terre : la résolution est-elle bien à l’ordre du jour, le contrat du nouveau syndic est-il bien joint, et est-ce qu’on essaie pas de faire passer ça en questions diverses. J’ai déjà vu des copropriétaires avoir une vraie majorité d’envie et perdre des semaines pour une convocation incomplète. Mon réflexe, c’est simple : avant l’envoi, on relit tout comme si on cherchait la faille. C’est souvent là qu’on sauve le dossier. »

La majorité se calcule sur toutes les voix de la copropriété

Le soir de l’assemblée, on regarde les gens présents, on compte vite dans sa tête, on sent qu’une majorité se dessine, et on pense que l’affaire est dans la poche. Sauf que pour le changement de syndic de la copropriété, le calcul ne se fait pas seulement avec les personnes assises dans la pièce.

Il se fait avec toutes les voix.

Ça veut dire les copropriétaires présents, les représentés, et aussi les absents. En gros, une résolution peut paraître largement soutenue dans la salle et manquer quand même la barre juridique qui permet de l’adopter au premier vote.

Prenons l’exemple d’une copropriété à 1 000 tantièmes.

Si la résolution obtient 400/1000 pour, 100/1000 contre et 300/1000 d’abstention, elle ne passe pas au premier vote. Beaucoup de copropriétaires ont du mal à l’accepter sur le moment, parce qu’ils voient surtout que les « pour » dominent dans la salle, alors que le droit regarde d’abord la majorité absolue sur l’ensemble des voix.

À retenir dès le départ :

• Article 25 = majorité des voix de tous les copropriétaires
• Les absents comptent dans le calcul
• Les abstentions peuvent bloquer la résolution
• Une impression de majorité ne suffit jamais

On conseille toujours de poser cette règle noir sur blanc avant l’AG, ça évite les faux espoirs.

Le contrat candidat retenu doit être voté avec précision

Le vote ne porte pas sur une envie générale de changer, ni sur plusieurs options concurrentes présentées en séance. La mise en concurrence permet bien d’étudier plusieurs contrats en amont, mais la convocation gagne à ne retenir qu’un seul contrat candidat, en plus de celui du syndic en place.

Le soir de l’assemblée générale, chaque copropriétaire doit comprendre exactement quel contrat il approuve, pour quel syndic, avec quelle date de prise d’effet et quelle durée de mandat.

Dans la pratique, on vérifie toujours :

• Le nom exact du syndic candidat retenu
• Le contrat correspondant
• La fiche d’information
• La résolution qui sera votée
• La date de prise d’effet du nouveau mandat

La comparaison se fait avant l’assemblée. Le vote, lui, doit porter sur un choix cadré.

La majorité absolue change aussi la stratégie du conseil syndical

On se dit souvent qu’avec assez de copropriétaires convaincus, le vote suivra. En réalité, la procédure de changement de syndic oblige à raisonner plus froidement : il faut regarder les tantièmes, les absents prévisibles, les pouvoirs, le vote par correspondance, et la capacité réelle à franchir la majorité de l’article 25.

Et plus le sujet est sensible dans l’immeuble, plus cette compréhension « arithmétique » devient utile pour éviter les mauvaises surprises le soir venu.

Le conseil syndical a donc intérêt à anticiper :

• Le niveau réel de soutien en tantièmes
• Les copropriétaires absents récurrents
• Les pouvoirs disponibles
• Les abstentions probables
• L’organisation immédiate du second vote lorsque le seuil utile est atteint

Oui, une AG se joue aussi avant l’AG.

L’article 25-1 impose un second vote quand le seuil requis est atteint

Quand le premier vote ne passe pas à l’article 25, on voit très vite monter deux réactions : ceux qui pensent que tout est perdu, et ceux qui croient qu’on peut revoter comme on veut jusqu’à obtenir le bon résultat.

Le mécanisme existe, mais il a ses règles.

Le seuil d’un tiers change immédiatement la suite du vote

Le chiffre à avoir en tête, c’est 1/3 des voix de tous les copropriétaires.

Quand une résolution soumise à l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue, mais recueille au moins ce tiers, la même assemblée doit procéder immédiatement à un second vote selon la règle de l’article 24.

Là, on passe sur la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le seuil d’un tiers détermine aussi la suite immédiate du vote.

Quand la résolution n’atteint pas la majorité absolue de l’article 25, il faut aussitôt vérifier si elle recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Si ce seuil est atteint, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 24.

Pensez donc toujours à :

• Vérifier si la majorité absolue de l’article 25 est atteinte
• Contrôler ensuite si le seuil de 1/3 des voix de tous les copropriétaires est atteint
• Procéder immédiatement au second vote à l’article 24 lorsque ce seuil est réuni
• Distinguer les abstentions des voix exprimées pour recalculer correctement la majorité

Le second vote se tient dans la même assemblée

Le mot important, ici, c’est immédiatement.

Lorsque le premier vote atteint le seuil d’un tiers, le second vote se tient dans la même AG, sans nouvelle convocation ni autre rendez-vous plusieurs semaines après. La copropriété passe alors de la majorité absolue de l’article 25 à la majorité simple de l’article 24.

C’est une vraie sécurité pour la copropriété. Un dossier peut manquer la majorité absolue de peu, puis aboutir dans la foulée si le seuil d’un tiers a été atteint et si la réunion est correctement tenue. L’Assemblée nationale rappelle d’ailleurs que l’ordonnance de 2019 a rendu ce second vote immédiat obligatoire.

L’exemple de tout à l’heure le montre très bien :

• 1 000 tantièmes
• 400/1000 pour
• 100/1000 contre
• 300/1000 d’abstention
• Premier vote non adopté à l’article 25
• Seuil de 1/3 atteint
• Second vote immédiat à l’article 24
• Décision adoptée avec le même rapport de forces, car les voix pour sont supérieures aux voix contre

Ce mécanisme permet donc à un nouveau syndic d’être désigné le soir même, alors que la majorité absolue de l’article 25 n’a pas été atteinte au premier vote.

Le second vote ne régularise jamais une convocation mal préparée

L’article 25-1 permet de poursuivre le vote malgré un premier échec de majorité. En revanche, il ne régularise ni un ordre du jour mal construit, ni un contrat manquant, ni une résolution mal rédigée, ni une fiche d’information absente, ni une convocation envoyée trop tard.

Le second vote aide une copropriété qui a préparé correctement son dossier et qui échoue seulement sur le calcul de majorité. Il ne corrige pas une préparation insuffisante.

À avoir en tête :

• Un bon score au premier vote ne compense pas un dossier incomplet
• La passerelle de l’article 25-1 ne corrige pas les défauts de préparation
• La qualité de la convocation reste déterminante
• L’assemblée ne peut pas improviser ce qui aurait dû être notifié avant la réunion

Le changement de syndic se sécurise d’abord dans le dossier envoyé avant l’AG

Une copropriété peut être sincèrement prête à changer, avoir étudié plusieurs offres, avoir retenu un contrat candidat, et tout de même se retrouver bloquée parce que la procédure de changement de syndic n’a pas été verrouillée sur l’ordre du jour, les annexes et les délais.

L’ordre du jour doit porter une vraie résolution exploitable

Le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires, peuvent demander l’inscription de la question à l’ordre du jour. Encore faut-il que la demande soit formulée de façon exploitable, avec un projet de résolution qui permette de passer du mécontentement à une décision claire.

Dans beaucoup de copropriétés, le sujet est évoqué, le besoin est réel, mais la formulation reste trop vague, trop générale, trop peu opérationnelle.

Or si le soir de l’AG, on ne sait plus exactement ce qu’on vote, sur quel périmètre, à quelle date, et avec quel contrat, c’est un vrai problème.

On sécurise donc en amont :

• La question inscrite à l’ordre du jour
• La rédaction de la résolution
• L’identification du syndic candidat
• La cohérence entre la résolution et les pièces jointes
• La lisibilité du vote pour tous les copropriétaires

Un ordre du jour évite surtout les débats où chacun reconstruit la résolution à sa façon en direct.

Le contrat du syndic candidat doit être joint avec les bonnes pièces

Ça ne vient pas de nous

« Dans une affaire jugée le 31 mai 2018, des copropriétaires ont contesté une résolution qui renouvelait le syndic avec un contrat prévoyant une fin de mandat non pas à une date calendaire précise, mais à la future assemblée appelée à approuver les comptes. La haute juridiction a rappelé qu’un contrat de syndic doit indiquer clairement sa durée, sa date de prise d’effet et sa date d’échéance. C’est pour ça qu’avant d’envoyer la convocation, on relit toujours le contrat comme si on cherchait la petite faille qui pourra ressortir six mois plus tard. »

Quand l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat, le projet de contrat du syndic candidat retenu doit être notifié avec la convocation, accompagné de la fiche d’information. Pour les décisions relevant de l’article 25, le projet de résolution doit aussi être joint.

Dans la vraie vie, ça veut dire que le copropriétaire reçoit un dossier qui lui permet de comprendre ce qu’on lui demande de voter.

On vérifie donc, avant envoi :

• Le contrat complet
• La fiche d’information
• La résolution de désignation
• Les dates de fin et de prise d’effet
• La cohérence de toutes les annexes

Beaucoup de votes tombent ici, parce que la forme n’a pas été traitée avec le sérieux qu’elle exige.

Le calendrier se joue bien plus tôt que ce qu’on imagine

Quand on est en fin de mandat, l’assemblée qui doit statuer sur le remplacement doit se tenir dans les 3 mois précédant la fin du contrat, et la convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence.

On voit souvent les copropriétés s’y prendre trop tard.

En effet, il faut comparer les offres, récupérer les pièces, préparer les résolutions, envoyer la convocation, gérer les retours, anticiper les absences, et tenir la fin du mandat.

Les choses à retenir dans l’ordre pour que tout se passe bien ?

• Date de fin du mandat repérée tôt
• Ag calée dans la bonne fenêtre
• Convocation prête avant le délai de 21 jours
• Documents finalisés avant l’envoi
• Prise d’effet du nouveau syndic organisée sans encombre

Et là, le dossier prend tout de suite mieux.

Les questions diverses ne servent pas à faire passer un changement de syndic

Le syndic en place est contesté, plusieurs copropriétaires veulent aller vite, tout le monde se dit qu’il suffit de mettre le sujet sur la table et de voter dans l’élan.

Sauf qu’un point discuté en questions diverses peut être commenté, débattu, critiqué, et il ne peut pas être adopté valablement s’il n’était pas inscrit à l’ordre du jour.

Il faut l’accepter tel quel.

Le changement de syndic ne se décide pas dans un coup de sang collectif. Il se porte à l’ordre du jour, il se notifie, il se documente, puis il se vote.

Quand le vote échoue ou que le mandat déraille, la sortie devient plus lourde

Quand l’assemblée ne parvient pas à nommer un syndic, ou quand le mandat se complique sérieusement, il existe des solutions.

Elles sont juridiques, cadrées, réelles, et elles permettent de sortir de l’impasse. Elles sont aussi plus lourdes, plus longues, parfois plus coûteuses, et franchement moins confortables qu’une AG bien préparée.

On garde donc ça en tête jusqu’au bout.

L’absence de désignation peut faire basculer le dossier devant le tribunal

Quand l’assemblée générale n’arrive pas à désigner le syndic, un copropriétaire suffit pour saisir le président du tribunal judiciaire et demander une désignation d’un administrateur judiciaire. C’est important de le savoir.

La copropriété n’est pas condamnée à rester bloquée, mais elle perd la voie la plus simple. On n’est plus dans une séquence maîtrisée par le conseil syndical autour d’une AG correctement préparée.

On entre dans une logique judiciaire, avec un niveau de lourdeur qui monte d’un cran.

Concrètement, ça veut dire :

• 1 seul copropriétaire peut agir
• L’échec du vote ne met pas fin au sujet
• La solution judiciaire existe
• Elle coûte plus d’énergie qu’un vote sécurisé

Une copropriété sans syndic ne peut pas rester dans le flou

Quand il n’y a plus de syndic, un copropriétaire peut convoquer une assemblée pour en désigner un.

Et si personne ne prend cette initiative, un administrateur provisoire peut être désigné pour convoquer l’AG et remettre la mécanique en route. C’est la suite logique d’une fin de mandat mal gérée ou d’un changement qui n’a pas été sécurisé au bon moment.

Le bon réflexe reste toujours le même :

• Surveiller la fin du mandat
• Préparer le remplacement à temps
• Désigner le successeur sans trou de gestion
• Éviter la phase d’administration subie

Une copropriété aime rarement découvrir qu’elle a perdu la main.

Le changement en cours de mandat demande des griefs sérieux

On termine sur un cas à part, parce qu’il revient souvent dans les immeubles où la tension est déjà montée très haut.

Le changement de syndic en cours de mandat.

Il existe, oui, mais il ne se traite pas comme un simple ras-le-bol collectif. Il faut des faits suffisamment graves, une demande motivée, une assemblée convoquée dans les formes, et une décision votée à la majorité absolue.

Le président du conseil syndical peut demander la convocation d’une AG.

Le syndic doit alors la convoquer dans un délai de 2 mois. Et s’il ne le fait pas, le président du conseil syndical peut prendre le relais pour convoquer lui-même l’assemblée.

Sur ce type de dossier, on travaille avec du concret :

• Griefs précis
• Demande motivée
• Délai de 2 mois
• Résolution de résiliation
• Désignation du remplaçant
• Prise d’effet claire du nouveau mandat

On sait bien comment ça se passe sur le terrain.

Quand les griefs manquent de consistance, le dossier s’essouffle. Quand ils sont documentés, formulés proprement et portés dans une procédure claire, la copropriété retrouve une ligne d’action et arrête enfin de tourner autour du problème.

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