Le contrat de syndic de copropriété est le mandat voté en assemblée générale qui fixe la mission du syndic, la durée de son mandat, sa rémunération forfaitaire de gestion courante et les prestations pouvant être facturées en plus. Il doit respecter le contrat type réglementaire prévu par l’article 18-1 A de la loi de 1965 et l’annexe du décret de 1967. Les honoraires travaux doivent être votés à part, en pourcentage du montant HT des travaux, tandis que l’état daté facturé au vendeur est plafonné à 380 € TTC.

Quand une copropriété choisit son syndic, le contrat ne sert pas seulement à valider un nom en assemblée générale.

C’est lui qui fixe la durée du mandat, les honoraires, les frais possibles et les conditions dans lesquelles le syndic va gérer l’immeuble au quotidien. Une ligne mal comprise, et c’est parfois un coût qui réapparaît plus tard, au moment d’une vente, d’un chantier, d’une assemblée supplémentaire ou d’un impayé.

Comme le contrat de syndic de copropriété engage juridiquement le syndicat des copropriétaires, il mérite d’être lu avant le vote avec un vrai réflexe de comparaison.

 Mais attention : même si le forfait annuel donne une première indication, les prestations particulières, les honoraires sur travaux, la durée du mandat ou les frais de mutation peuvent changer la lecture d’une proposition.

Syndicalur, votre courtier spécialisé en syndic de copropriété, vous explique comment comprendre le contrat, les honoraires et les frais d’un syndic avant de voter.

Qu’est-ce que le contrat type de syndic imposé par la loi ALUR ?

Le contrat type de syndic sert à cadrer noir sur blanc la relation entre la copropriété et le syndic.

Avant de regarder le montant des honoraires, c’est vraiment ce document qu’il faut lire, parce qu’il précise ce que le syndic s’engage à faire, combien de temps dure son mandat, comment il est rémunéré et quelles prestations peuvent être facturées en plus.

Le décret du 26 mars 2015 a défini le modèle du contrat type de syndic et les prestations particulières pouvant ouvrir droit à une rémunération complémentaire.

Ce contrat doit notamment permettre de vérifier :

• La durée du mandat
• La date de prise d’effet
• Les missions confiées au syndic
• Les prestations comprises dans le forfait
• Les prestations facturables en plus
• Les conditions de rémunération du syndic

Le but était de sortir des contrats présentés chacun à leur manière, parfois difficiles à comparer.

Depuis cette réforme, les syndics doivent suivre une structure commune, ce qui donne aux copropriétaires une base plus lisible pour comparer plusieurs propositions. Le texte s’applique aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

À savoir : depuis le 1er juillet 2015, les contrats de syndic conclus ou renouvelés doivent respecter le modèle type prévu par le décret du 26 mars 2015.

À quoi sert la fiche d’information du contrat de syndic ?

La fiche d’information du contrat de syndic sert à comparer plus facilement les propositions avant l’assemblée générale.

Elle ne remplace pas le contrat, mais elle reprend les informations qui permettent de comprendre rapidement ce que le syndic propose, à quel prix, et dans quelles conditions. Son intérêt, c’est de donner au conseil syndical une première lecture claire avant d’entrer dans le détail du contrat.

On y retrouve généralement les points qui comptent au moment de comparer :

• La durée du contrat proposé
• Le montant du forfait annuel
• Les prestations incluses
• Les horaires de disponibilité du syndic
• Les prestations particulières
• Les principaux frais hors forfait

Cette fiche est surtout utile quand plusieurs syndics candidats sont mis en concurrence.

Il faut simplement éviter de la confondre avec la fiche synthétique de copropriété. La fiche synthétique décrit l’immeuble, ses données financières et techniques. La fiche d’information, elle, concerne le syndic candidat et les conditions de son offre.

Elle aide donc à lire le contrat de syndic de copropriété avant le vote, mais elle ne suffit pas à elle seule : les détails restent dans le contrat.

Quelle est la durée légale d’un contrat de syndic en copropriété ?

Un contrat de syndic ne peut pas être signé pour une durée illimitée.

En copropriété, le mandat du syndic est encadré : il peut durer 3 ans maximum, même si l’assemblée générale peut très bien voter une durée plus courte.

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que la durée des fonctions du syndic ne peut pas dépasser trois années, sans disposition dérogatoire.

Cette durée doit être indiquée clairement dans le contrat voté par les copropriétaires.

On doit y retrouver :

• La date de début du mandat
• La date de fin du mandat
• La durée exacte du contrat
• Les conditions d’exercice de la mission
• Les éléments de rémunération prévus pendant cette période

Comme le contrat engage le syndicat des copropriétaires, il vaut mieux éviter les formulations peu concrètes ou les dates mal alignées avec le calendrier des assemblées générales.

À la fin du mandat, le syndic ne continue pas automatiquement parce que tout le monde a oublié de revoter. Son contrat doit être renouvelé par l’assemblée générale, ou remplacé par celui d’un autre syndic.

C’est pour cette raison que la durée du contrat de syndic doit être surveillée assez tôt : si l’échéance approche, le conseil syndical doit pouvoir préparer la mise en concurrence et éviter de se retrouver avec une décision à prendre dans l’urgence.

Comment calculer les honoraires d’un syndic de copropriété ?

Les honoraires du syndic de copropriété se lisent d’abord à partir du forfait annuel prévu dans le contrat.

Ce forfait couvre la gestion courante de l’immeuble : préparation de l’assemblée générale ordinaire, appels de fonds, suivi administratif, paiement des prestataires, tenue de la comptabilité ou gestion des contrats habituels de la copropriété.

Pour les actes de gestion courante, le syndic professionnel doit appliquer une rémunération au forfait.

Il n’existe pas de tarif légal unique.

Chaque syndic propose ses honoraires en fonction de la copropriété à gérer, puis l’assemblée générale vote le contrat. Dans les faits, le prix dépend souvent de plusieurs critères très concrets.

Le calcul peut notamment varier selon :

• Le nombre de lots
• La taille de l’immeuble
• La présence d’un ascenseur
• L’existence d’un chauffage collectif
• Le volume d’impayés
• Les sinistres à suivre
• Les travaux déjà prévus
• Le nombre de visites incluses
• Le temps d’échange attendu avec le conseil syndical

Le bon réflexe consiste à ramener le montant annuel au fonctionnement concret de la copropriété.

Il faut regarder :

• Les assemblées incluses
• Les visites prévues dans l’immeuble
• Les réunions avec le conseil syndical
• Les horaires compris dans le forfait
• Les tarifs hors forfait
• Les prestations particulières
• Les frais liés aux impayés
• Les frais privatifs

C’est en posant ces questions que le conseil syndical compare le vrai coût du contrat de syndic de copropriété, pas seulement le montant affiché en première page.

Comment calculer les honoraires du syndic sur les travaux en copropriété ?

Les honoraires du syndic sur travaux se calculent à part du forfait annuel.

Quand la copropriété vote des travaux qui sortent de la gestion courante, le syndic peut demander une rémunération spécifique pour le suivi administratif, financier et pratique du dossier. Cette rémunération doit être votée pendant la même assemblée générale que les travaux concernés.

Elle ne doit pas apparaître comme un supplément vague que les copropriétaires découvrent après coup.

La résolution doit permettre de comprendre :

• Les travaux concernés
• Le taux appliqué
• La base de calcul retenue
• Les missions réellement prises en charge
• Le montant prévisible des honoraires
• Les conditions de vote en assemblée générale

En pratique, ces honoraires sont calculés en pourcentage du montant hors taxes des travaux. Le texte prévoit aussi que cette rémunération doit être exprimée selon un taux dégressif en fonction de l’importance des travaux.

Par exemple, si une copropriété vote un chantier de 80 000 € HT et que les honoraires du syndic sont fixés à 3 %, la rémunération liée à ces travaux sera de 2 400 € HT. Le taux doit aussi être regardé avec bon sens : sur un petit chantier, un pourcentage plus élevé peut parfois se justifier, alors que sur un gros chantier, on attend généralement un taux plus dégressif.

Le conseil syndical a donc intérêt à demander une présentation claire avant le vote.

Les points à vérifier sont simples :

• Les travaux qui ouvrent droit à des honoraires spécifiques
• Le taux proposé par le syndic
• La base HT utilisée pour le calcul
• La dégressivité prévue selon le montant du chantier
• Les missions incluses dans cette rémunération
• La rédaction exacte de la résolution soumise au vote

Une simple ligne mal lue, et c’est plusieurs milliers d’euros qui peuvent s’ajouter au budget voté par les copropriétaires.

Comment négocier les honoraires d’un syndic de copropriété ?

Pour négocier les honoraires du syndic, il faut d’abord savoir ce qu’on négocie vraiment.

Le forfait annuel couvre la gestion courante de la copropriété, mais le coût réel dépend aussi des prestations particulières, des frais privatifs, des honoraires sur travaux et des conditions prévues dans le contrat.

D’ailleurs, les contrôles de la DGCCRF portent le plus souvent sur la rémunération forfaitaire, la rémunération complémentaire et le respect du formalisme du contrat type.

À noter : un syndic peut réduire son forfait, puis compenser ailleurs avec moins de visites, des réunions non incluses, des tarifs horaires élevés ou des frais facturés plus souvent. Le conseil syndical a donc intérêt à négocier le prix avec le contenu du service.

Les honoraires du syndic de copropriété se discutent plus facilement quand la copropriété connaît ses propres besoins.

Par exemple, un immeuble avec peu d’équipements, peu d’impayés et une gestion stable n’a pas besoin du même niveau de suivi qu’une copropriété avec chauffage collectif, ascenseur, sinistres récurrents ou travaux importants à venir.

Le bon moment pour négocier se situe avant l’envoi de la convocation d’assemblée générale.

Une fois le contrat inscrit à l’ordre du jour, la marge de manœuvre devient plus faible. Le conseil syndical doit donc comparer les propositions, demander les ajustements nécessaires et vérifier que les engagements apparaissent bien dans le contrat de syndic de copropriété soumis au vote.

À savoir : la DGCCRF a signalé en 2024 que le contrat type n’était pas toujours utilisé correctement et que certaines facturations pouvaient être illicites.

Ça ne vient pas de nous

La DGCCRF a contrôlé 457 syndics de copropriété sur la conformité de leurs contrats et de leurs pratiques tarifaires. Ce qui fait que 313 établissements présentaient des anomalies, notamment sur l’utilisation du contrat type, la rémunération forfaitaire, les prestations particulières et certaines facturations illicites.

Comment comparer les devis et les honoraires des syndics candidats ?

Comparer plusieurs syndics, ce n’est pas seulement mettre trois forfaits annuels côte à côte.

Un devis peut paraître moins cher, mais couvrir moins de visites, moins de réunions, moins de disponibilité ou prévoir davantage de frais en dehors du forfait. Pour une copropriété, la bonne comparaison commence donc avec deux documents : le projet de contrat et la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées.

Le forfait annuel donne une première base, mais il faut regarder ce qu’il contient réellement.

Le conseil syndical doit vérifier :

• La durée du mandat
• Le nombre de visites d’immeuble
• Les réunions incluses avec le conseil syndical
• Les horaires de disponibilité
• Les prestations particulières
• Les frais privatifs
• Les frais liés aux impayés
• Les honoraires du syndic sur travaux
• Les conditions de résiliation
• Les modalités de transmission des archives

Il faut aussi comparer les offres avec la situation réelle de l’immeuble. Une copropriété avec ascenseur, chauffage collectif, gardien, sinistres ou gros travaux à venir demandera plus de suivi qu’un petit immeuble stable, avec peu d’équipements et peu de mouvements.

Un devis plus élevé peut donc se justifier, à condition que le service annoncé corresponde à un vrai besoin.

À l’inverse, un prix bas doit être regardé de près si la copropriété sait déjà qu’elle aura besoin d’un accompagnement régulier. Le contrat type permet justement de comparer les missions et les rémunérations sur une base plus structurée.

Le plus simple est de construire une grille de comparaison avec les mêmes critères pour chaque syndic candidat.

Cette grille peut reprendre :

• Le forfait annuel
• Les prestations incluses
• Les prestations hors forfait
• Les frais privatifs
• Les honoraires travaux
• Le coût de l’état daté
• Le nombre de visites
• Les réunions incluses
• Les engagements du gestionnaire
• Les délais de réponse annoncés

Cette méthode évite de choisir un contrat de syndic de copropriété sur une impression générale ou sur un prix isolé.

Avant le vote, le conseil syndical doit aussi vérifier que les éléments négociés apparaissent bien dans le contrat soumis à l’assemblée générale. Une promesse orale ne suffit pas.

À quoi correspondent les frais de mutation facturés par le syndic ?

Les frais de mutation du syndic apparaissent au moment de la vente d’un lot de copropriété.

Ils correspondent surtout aux frais facturés pour l’établissement de l’état daté, un document préparé par le syndic et transmis au notaire avant la vente.

Le décret du 21 février 2020 encadre le montant des honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de cet état daté à l’occasion de la mutation d’un lot.

Cet état daté sert à informer l’acheteur sur la situation financière du lot vendu.

Il indique notamment les éléments financiers liés au lot et à la copropriété, afin que la vente se fasse avec une information claire. Comme ce document concerne directement la mutation du lot, il est facturé au copropriétaire vendeur, et non à l’ensemble de la copropriété.

Il faut bien distinguer ces frais des droits de mutation payés chez le notaire.

Les droits de mutation relèvent de la fiscalité immobilière. Les frais facturés par le syndic, eux, concernent le travail administratif lié à la copropriété.

Les deux apparaissent au moment de la vente, mais ils n’ont ni la même nature, ni le même destinataire.

Les frais à regarder dans le contrat peuvent notamment concerner :

• L’état daté
• Les frais liés à la mutation du lot
• La délivrance de certains documents
• Les éventuelles prestations facturées au copropriétaire vendeur
• Les frais privatifs prévus au contrat

Le montant de l’état daté est encadré.

Depuis le 1er juin 2020, les honoraires et frais du syndic pour son établissement sont plafonnés à 380 € TTC. Si le contrat prévoit un montant supérieur, ou si une facturation paraît confuse, le copropriétaire vendeur a intérêt à vérifier la ligne exacte et à demander sur quelle prestation elle repose.

Même si ces frais ne sont pas payés par tous les copropriétaires en même temps, ils font partie des conditions tarifaires du contrat de syndic de copropriété. Au moment de comparer plusieurs propositions, le conseil syndical doit donc vérifier le coût de l’état daté, les éventuels frais liés à la vente et la manière dont ces montants sont présentés dans le contrat.