Le syndic est un mandataire désigné par l’assemblée générale, dont la mission est d’administrer la copropriété. Dans la majorité des cas, ce rôle est tenu par un professionnel rémunéré en échange de ses services. Comment se rémunère-t-il ? Quel est prix du syndic ? Ses honoraires sont-ils encadrés et contrôlés ? Les syndics bénévoles et coopératifs peuvent-ils également percevoir une rémunération ? Petit tour d’horizon des modalités des honoraires du syndic au sein de cet article.
Combien coûte un syndic de copropriété
Lorsqu’une copropriété est gérée par un syndic professionnel, ce dernier officie en tant que prestataire de service et est donc rémunéré pour administrer l’immeuble et représenter légalement le syndicat des copropriétaires.
Comment le syndic se rémunère-t-il ?
Très encadrés en France, les honoraires du syndic de copropriété sont répartis en 2 catégories :
- Les honoraires fixes correspondants au forfait de base ;
- Les honoraires relevant des prestations dites particulières.
Le contrat « tout sauf » de la loi ALUR de 2014 a particulièrement renforcé cette distinction en prévoyant une liste exhaustive (annexes 1 et 2 du décret du 26 mars 2015) des prestations ne pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire au forfait initial.
Ainsi, le syndic doit notamment effectuer les tâches suivantes dans le cadre de son forfait de base :
- Régler les prestataires de la résidence ;
- Envoyer les appels de fonds aux copropriétaires et assurer le recouvrement des impayés ;
- Tenir la comptabilité à jour ;
- Préparer (en concertation avec le conseil syndical) et convoquer l’assemblée générale puis éditer le procès-verbal à l’issue de celle-ci ;
- Entretenir les équipements collectifs de la résidence et préserver l’état des parties communes
- Souscrire une assurance pour la copropriété ;
- Faire respecter le règlement de copropriété auprès des copropriétaires lorsque cela s’avère nécessaire ;
- Tenir la liste des copropriétaires et autres documents administratifs de la résidence (carnet d’entretien notamment) à jour ;
- Si la copropriété emploie un ou plusieurs employés, les honoraires de syndic servent aussi à assurer le management de ce/ces derniers dans l’exercice de ses/leurs fonctions et effectuer le règlement des salaires.
Quel est le prix d’un syndic (forfait de base) ?
- Le tarif d’un syndic professionnel dans le cadre de son forfait de base est en moyenne de 200 à 250 euros HT en Île-de-France et de 150 euros HT en Province.
À NOTER :
Les honoraires du syndic peuvent être plus élevés pour les petites copropriétés pour lesquelles les professionnels appliquent souvent un forfait minimum (entre 3 000 et 4 000 euros HT en moyenne) afin de conserver un équilibre entre la manne financière perçue et le temps investi pour la gestion de la résidence.
Ces tarifs concernent les syndics traditionnels (forme la plus répandue en France) qui disposent d’une agence ou de bureaux. Concernant les syndics en ligne, les tarifs peuvent être moins élevés.
Quel est le coût moyen d’un syndic de copropriété (prestations particulières) ?
Ces prestations particulières sont facturées soit au temps passé (il existe généralement un tarif en heures ouvrables et un autre en heures non ouvrables) ou selon un montant fixe.
- A l’instar du forfait de base, le coût horaire d’un syndic ainsi que le montant de ses prestations fixes sont libres (seules quelques-unes sont légalement plafonnées comme l’état daté qui ne peut excéder 380 euros TTC).
Depuis le 1er janvier 2022, les professionnels doivent en outre annexer à leur contrat-type une fiche d’information synthétisant les prestations et tarifs associés et également proposer un coût horaire de syndic unique avec une seule majoration possible pour les heures non ouvrables.
Les honoraires du syndic de copropriété peuvent-ils être indexés ?
L’indexation des honoraires du syndic est uniquement possible dans le cadre des contrats pluriannuels, c’est-à-dire au minimum 2 ans.
Concernant les prestations pouvant désormais donner lieu à une facturation supplémentaire, retrouvez-les ci-dessous :
- AG supplémentaire (préparation, convocation et tenue) ;
- Réalisation d’une visite supplémentaire de la copropriété ;
- Réalisation d’une réunion supplémentaire avec le conseil syndical ;
- Reprise de la comptabilité sur un ou plusieurs exercices antérieurs (en cas de changement de syndic) ;
- Souscription et suivi des travaux (% du montant HT des travaux) ;
- Représentation du SDC aux AG d’une structure type ASL, AFUL ou union de syndicats ;
- Modification ou mise en conformité du règlement de copropriété ;
- Gestion relative aux contentieux et aux sinistres ;
- onstitution/suivi du dossier d’emprunt ou de subvention en cas de demande pour le compte du syndicat ;
- immatriculation initiale du SDC ;
- gestion individuelle des copropriétaires (mutations, impayés…).
Les honoraires sur travaux
Les travaux réalisés par la copropriété peuvent notamment donner lieu à une rémunération de syndic. Les honoraires du syndic de copropriété consistent alors en un pourcentage hors taxes du montant des travaux (le taux peut varier selon que ces derniers sont réalisés avec ou sans maître d’œuvre).
Depuis la loi ELAN, les syndics ont la possibilité de mentionner les taux des honoraires travaux dans leur contrat à titre indicatif alors que cela été auparavant interdit. Ceux-ci doivent néanmoins être détaillés selon un taux dégressif en fonction du montant des travaux.
BON À SAVOIR :
En moyenne, les coûts d’un syndic de copropriété concernant les travaux est souvent compris entre 1 et 3 % HT du montant des travaux en fonction de leur importance.
Les syndics bénévoles ou coopératifs peuvent-ils percevoir une rémunération ?
Les syndics bénévoles et coopératifs ne peuvent percevoir de rémunération, car ils officient en tant que bénévoles (cela n’empêche pas dans certains cas qu’une rémunération soit tout de même demandée).
Qui doit payer les honoraires du syndic ?
Le coût d’un syndic de copropriété est intégré dans le budget annuel et les charges de la résidence au même titre que n’importe quel autre prestataire. Il est donc rémunéré par les copropriétaires.
Les charges sont appelées trimestriellement via les appels de fonds et le syndic se rémunère directement sur la trésorerie de la résidence.
BON À SAVOIR :
En cas de changement de syndic, un formalisme (préavis et motifs sérieux) doit désormais être respecté si la demande émane du conseil syndical, sous peine d’exposer la résidence à devoir verser une indemnité au syndic sortant.
- Pour pallier cette difficulté, il est conseillé de solliciter un copropriétaire non-membre du conseil syndical pour notifier la lettre de candidature du nouveau candidat au syndic en place.
Les honoraires du syndic sont-ils contrôlés ?
S’il existe donc des prix de marché en fonction de la région où se situe la copropriété, les honoraires du syndic de copropriété restent fixés librement entre ce dernier et la copropriété (même si quelques prestations demeurent plafonnées, comme l’état daté).
Les syndics professionnels sont en revanche tenus de respecter les dispositions légales en vigueur et notamment le contrat « tout sauf » de la loi ALUR qui distingue donc les prestations incluses dans le forfait de base de celles pouvant donner lieu à une facturation complémentaire.
D’autres pratiques sont également désormais interdites, notamment :
- La facturation des photocopies (sauf celles nécessaires à la convocation d’une assemblée générale dite « extraordinaire »).
- Conserver la trésorerie de la copropriété sur le compte bancaire du syndic : depuis la loi ALUR, les professionnels ont l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du SDC et ne peuvent donc plus percevoir les intérêts bancaires perçus, ceux-ci revenant désormais au syndicat.
BON À SAVOIR :
Il peut arriver que la copropriété ne dispose pas de son propre compte bancaire séparé mais de ce qu’il convient de nommer un « sous-compte pivot » du propre compte du syndic. Les intérêts générés se faisant au profit du syndic et non du SDC rendent ce genre de pratique bien entendue illégale.
Les syndics peuvent-ils être contrôlés ?
Les syndics professionnels peuvent faire l’objet de contrôles de la part de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes). En cas d’infractions constatés, ils peuvent être sanctionnés d’une amende dont le montant est déterminé par la nature de l’infraction.
L’essentiel à retenir sur le prix d’un syndic
- Les honoraires du syndic sont donc très encadrés en France : les montants restent librement fixés entre la copropriété et le professionnel, mais ce dernier ne peut facturer des prestations complémentaires au forfait de base comme bon lui semble, seulement celles définies par le contrat de syndic.
- Le prix d’un syndic concernant le forfait de base est en moyenne de 200 à 250 euros HT en Île-de-France pour 150 euros HT en Province.
- Les honoraires du syndic sont donc très encadrés en France : les montants restent librement fixés entre la copropriété et le professionnel, mais ce dernier ne peut facturer des prestations complémentaires au forfait de base comme bon lui semble, seulement celles définies par le contrat de syndic.
- À noter que les syndics bénévoles et coopératifs ne peuvent percevoir de rémunération.
- Quant aux professionnels, ils peuvent eux faire l’objet de contrôles de la DGCCRF et être sanctionnés d’amendes en cas d’infractions.
