Le fonds travaux loi Alur est une provision destinée à financer les travaux de rénovation et d’entretien dans les copropriétés en France. Explications.
La promulgation de la loi ALUR en 2014 a permis d’introduire plusieurs changements et nouveautés dans le domaine de l’immobilier et de la copropriété. L’une des mesures phares est de cette loi est notamment le fonds travaux, une épargne créée afin d’anticiper et ventiler les coûts de rénovation de la copropriété concernant les travaux de nature importante. Est-il obligatoire ou facultatif ? Dispose-t-il d’un montant minimum ? Comment les fonds sont-ils comptabilisés ? Petite mise au point des modalités du fonds travaux de la loi ALUR au sein de cet article.
c’est quoi le fonds travaux ALUR ?
Le fonds travaux est l’une des mesures phares introduites par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR (ou loi Duflot II).
Il consiste en une épargne permettant à la copropriété d’anticiper et ventiler le financement de ses travaux importants pour les années à venir (il était possible auparavant de constituer un fonds de prévoyance, ce dernier ayant donc été remplacé de fait par le fonds travaux de la loi ALUR).
Avec le DTG (diagnostic technique global) et l’assouplissement des règles de majorité en AG concernant le vote des travaux, le fonds ALUR constitue l’une des propositions visant à lutter contre l’habitat indigne et la dégradation des copropriétés, tout en initiant dans le même temps la transition écologique.
Ces propositions ont néanmoins été en grande partie remplacées par les nouvelles dispositions de la loi Climat & Résilience comme nous le verrons ultérieurement, le fonds ALUR ne faisant pas exception à la règle.
Les modalités du fonds de travaux ALUR
Le fonds travaux de la loi ALUR est alimenté automatiquement chaque année, à hauteur de 5 % du budget annuel prévisionnel de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a la possibilité de constituer une épargne supérieure à ce seuil minimum prévu par la loi, il doit dans ce cas faire l’objet d’une résolution et d’un vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25.
A quels types de travaux le fonds ALUR est-il destiné ?
Le fonds ALUR est destiné aux travaux de nature importante (ravalement, toiture, chaufferie…).
Les fonds travaux sont appelés par le syndic de copropriété lors des appels de fonds trimestriels (avec une ligne dédiée), ou bien au moyen d’un appel de fonds spécialement dédié. Le syndic place ensuite les sommes sur un compte bancaire ouvert pour le compte de la copropriété (donnant lieu à rémunération) et spécialement dédié au fonds ALUR.
Le fonds travaux ALUR est-il obligatoire ?
Le fonds travaux de la loi ALUR étant d’ordre public, la copropriété ne peut donc y déroger, à l’exception des cas suivants :
- les résidences neuves ayant moins de 10 ans ;
- si la copropriété a réalisé un DTG n’ayant pas fait apparaître de travaux à prévoir pour les 10 années à venir ;
- dans le cas où la a résidence a déjà provisionné un fonds travaux équivalent au budget prévisionnel d’un exercice entier (ou bien 50 % du PPT, comme nous le verrons ultérieurement).
Il est néanmoins recommandé de constituer également un fonds travaux pour la copropriété dans les situations évoquées ci-dessus afin d’anticiper les travaux qui finiront par survenir à terme.
Le fonds ALUR depuis la loi Climat & Résilience
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) instauré par la loi Climat & Résilience de 2021 permet d’indexer le fonds travaux de la loi ALUR de 2,5 % du montant total des travaux chaque année durant 10 ans dans le cas où le plan est adopté.
Exemple : Une copropriété dispose d’un budget annuel prévisionnel de 100 000 euros avec un fonds ALUR équivalent à 5 % du budget soit 5 000 euros par an. La réalisation du PPT révèle un montant de travaux de l’ordre de 800 000 euros, le montant placé sur le fonds ALUR chaque année durant 10 ans sera donc de 20 000 euros (2,5 % de 800 000 euros) en lieu et place des 5 000 euros des années précédentes.
- A l’issue de la période de 10 ans ou si les travaux ont été réalisés entre temps, le fonds ALUR repasse ensuite sur le seuil minimum de 5% (ou supérieur si voté en AG) chaque année
À noter que la copropriété peut suspendre l’alimentation du Fonds ALUR (sur décision de l’assemblée des copropriétaires) si elle a déjà provisionné :
– des fonds équivalents au budget prévisionnel d’une année entière ;
– 50 % du PPT.
BON À SAVOIR :
Le DTG n’est quant à lui plus obligatoire depuis la loi Climat & Résilience, à l’exception des immeubles mis en copropriété et construits il y a plus de 10 ans ou ayant fait l’objet de mesures administratives préventives (arrêté de péril, insalubrité…).
Comment est calculé le fonds de travaux de la loi ALUR ?
Le fonds ALUR est-il réparti en charges générales ou en charges spéciales ?
À l’origine, le fonds travaux de la loi ALUR ne peut être sollicité que pour des travaux en charges générales.
Concernant les charges spéciales, l’article 206 de la loi ELAN est venu réformer l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 : les syndics doivent désormais impérativement respecter l’affectation du fonds travaux en fonction de la clé de répartition correspondant aux travaux votés.
Les sommes du fonds travaux sont-elles attachées au lot ou au copropriétaire ?
Contrairement à une idée parfois répandue, les appels au titre du fonds ALUR sont attachés au lot et non au copropriétaire les ayant réglés. Les cotisations versées ne peuvent donc pas être récupérées en cas de vente.
Les conséquences du fonds de travaux ALUR
Le fonds travaux de la loi ALUR a eu (couplé à l’assouplissement des règles de majorité en assemblée générale) un effet bénéfique sur la réalisation des travaux : en alimentant chaque année le fonds, ces dépenses souvent importantes peuvent ainsi être anticipées et ventilées plus facilement.
Existe-t-il des sanctions en cas de non-constitution du fonds ALUR ?
Aucune sanction n’est prévue par la loi en cas de non-constitution du fonds travaux. Le syndic engage toutefois sa responsabilité.
Quant à la copropriété, il existe un risque qu’un copropriétaire venant d’acquérir un ou plusieurs lots intente une action en justice contre le syndicat des copropriétaires à hauteur de la quote-part non constituée du précédent copropriétaire, les montants du fonds ALUR étant attachés au lot et non au copropriétaire comme évoqué précédemment.
- Ce risque est d’autant plus accru depuis l’indexation du fonds ALUR par le PPT, les montants provisionnés étant bien plus conséquents
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L’essentiel à retenir sur le fonds travaux de la loi ALUR
- Mesure phare de la loi ALUR, le fonds ALUR constitue l’une des propositions visant à lutter contre la dégradation des copropriétés et l’habitat indigne tout en initiant la transition écologique.
- Il s’agit d’une épargne permettant d’anticiper les gros travaux de la copropriété, d’en faciliter la gestion et de ventiler le financement de ceux-ci à terme.
- Obligatoire car d’ordre public, le fonds ALUR est attaché au lot et non au copropriétaire contrairement à une idée parfois répandue.
- Il recommandé en ce sens de bien le constituer chaque année afin de prévenir la copropriété d’éventuelles actions en justice.
- Enfin, le fonds travaux de la loi ALUR est indexé depuis la loi Climat & Résilience sur le PPT dans le cas où ce dernier est adopté.
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