Conseil syndical de copropriété : toutes les réponses

Outre le syndic et l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires est composé d’un 3e organe majeur : le conseil syndical de la copropriété. Ce dernier consiste en un groupe de copropriétaires élus lors de l’assemblée générale et dont la mission bénévole est à la fois d’assister et de contrôler le syndic. Comment fonctionne-t-il ? Quels sont ses pouvoirs et obligations ? Comment en devenir membre ? Petit tour d’horizon des modalités du conseil syndical au détour de cet article.

Qu’est-ce que le conseil syndical de copropriété ?

Le conseil syndical de copropriété est l’un des 3 principaux organes composant le syndicat des copropriétaires, avec le syndic et l’assemblée générale. Il consiste en un groupe de copropriétaires élus lors de l’assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires afin de les représenter auprès du syndic.

Le conseil syndical est en ce sens considéré comme le relais entre les copropriétaires et le syndic : il informe les premiers sur les sujets en lien avec l’immeuble tout au long de l’année et remonte les problèmes à gérer au second, par exemple en cas de dégât des eaux constaté dans les parties communes.

Son rôle est à la fois d’assister et de contrôler le syndic. Il doit pour ce faire remplir plusieurs missions et disposent de pouvoirs qui lui sont propres (par l’intermédiaire de son président ou sa présidente).

Quel est le rôle du conseil syndical dans une copropriété ?

Le conseil syndical de copropriété doit s’acquitter de plusieurs missions tout au long de l’année durant son mandat, il convient à ce titre de distinguer les tâches récurrentes des missions ponctuelles ou facultatives :

Missions récurrentes

Informer les copropriétaires sur les sujets en cours tout au long de l’année ;
Remonter les problèmes constatés au syndic afin que ce dernier fasse le nécessaire (dégât des eaux dans les parties communes par exemple) ;
Valider les interventions dont le montant dépasse les seuils votés en assemblée de copropriétaires ou bien les travaux d’urgence ;
Préparer l’ordre du jour de l’assemblée générale en concertation avec le syndic et effectuer le contrôle des comptes préalable à l’assemblée ;
Effectuer son rapport sur la tenue des comptes et la gestion du syndic lors de l’exercice écoulé ;
Effectuer la mise en concurrence du syndic instaurée par la loi ALUR.

Les missions facultatives ou ponctuelles

Le conseil syndical de copropriété peut également prendre en charge d’autres tâches, dont le syndic ne peut pas s’occuper faute de temps :

Mise à jour du règlement de copropriété;
Maîtrise des charges afin de faire baisser les dépenses de la résidence.

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Notre rôle est d’assister le conseil syndical dans ses missions

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Pouvoirs du conseil syndical

Le conseil syndical de copropriété dispose de certains pouvoirs qui lui sont propres, par l’intermédiaire de son/sa président(e) qui peut notamment convoquer lui/elle-même l’assemblée générale en cas de défaillance du syndic (article 8 du décret du 17 mars 1967).

A noter que ces pouvoirs ont été considérablement renforcés par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1^er juin 2020 : le/la président(e) peut désormais assigner le syndic après habilitation de l’assemblée générale. Chaque membre du conseil dispose en outre des mêmes droits et peut ainsi demander par exemple des documents individuellement au syndic qui ne peut lui refuser.

En outre, les membres du conseil syndical disposent de certaines prérogatives par rapport aux autres copropriétaires tels que l’accès à des documents supplémentaires sur l’intranet du syndic : balance comptable, factures, relevés de banque…

Responsabilité du conseil syndical

La responsabilité du conseil syndical est très rarement engagée en France et ne fait quasiment jamais l’objet d’une condamnation (seules les infractions pénales telles que les détournements de fonds sont punies par la loi), cet organe étant exclusivement composé de personnes bénévoles.

Il est toutefois recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile pour le conseil par mesure de précaution, les frais étant pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

Comment les membres du conseil syndical sont-ils désignés ?

Le conseil syndical de copropriété est constitué lors de l’assemblée générale : les copropriétaires qui le souhaitent peuvent présenter leur candidature (en le notifiant préalablement au syndic ou bien en cours d’assemblée) afin de l’intégrer.

L’élection des membres du conseil syndical se fait à la majorité de l’article 25 pour une durée de 3 ans maximum à l’instar du syndic. Il est également possible d’élire des suppléants qui ne siégeront donc au conseil qu’en cas de vente, démission, décès ou révocation d’un des membres en place.

Le nombre de membres n’est pas limité, à moins que le règlement de copropriété ne le prévoie. On estime en général que le conseil est composé de 3 à 6 % de l’ensemble des copropriétaires de la résidence. À noter que le conseil syndical doit être composé au minimum de 2 membres pour être valide.

Il est possible de ne pas nommer de conseil syndical sur décision de l’assemblée (vote à article 26), dans ce cas le syndic gère seul la résidence. Un conseil peut aussi être désigné judiciairement par le tribunal, par exemple dans le cas où les suffrages recueillis en assemblée ne sont pas suffisants pour atteindre le quorum ou bien si le syndic refuse de reconnaître l’existence du conseil syndical.

Une fois le conseil constitué, ses membres procèdent à l’élection du président ou de la présidente en le/la désignant à la majorité (ou bien selon les modalités établies par le règlement de copropriété) puis le notifient au syndic par écrit afin d’informer ce dernier.

Est-il obligatoire d’avoir un président du conseil syndical ?

Il est possible pour le conseil de ne pas désigner de président. Cela est toutefois fortement recommandé, le ou la présidente disposant de pouvoirs spécifiques dans certaines situations particulières.

Les clés d’une bonne relation entre le conseil syndical, le syndic et les copropriétaires

Les clés d’une bonne relation entre le conseil syndical et le syndic

La bonne gestion d’une résidence dépend en grande partie d’une relation de travail efficace et harmonieuse entre le conseil syndical de copropriété et le syndic.

Les clés de cette bonne relation reposent notamment sur le respect des dispositions respectives de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour le syndic et de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 pour le conseil syndical

Plus concrètement, le conseil syndical doit :

Laisser une autonomie de gestion au syndic et ne pas lui donner de directives (le syndic étant un mandataire légal), seulement lui remonter les informations constatées sur le terrain.
Assister le syndic dans sa gestion en le déchargeant de certaines tâches et en étant son relais auprès des copropriétaires.
Contrôler la gestion du syndic une fois par an (notamment au niveau du contrôle des comptes) puis en rendre compte à l’assemblée générale auprès des autres copropriétaires.

Quant au syndic, il doit :

Consulter le conseil syndical lorsque cela s’avère nécessaire.
Traiter les problèmes remontés par ce dernier (dégât des eaux par exemple).
Ne pas diriger les débats lors de l’assemblée générale, ce rôle incombant au président ou à la présidente de séance.

BON À SAVOIR :

La relation conseil syndical et syndic doit être perçu comme un partenariat afin d’être le plus efficace possible.

Les clés d’une bonne relation entre le conseil syndical et les autres copropriétaires

Les clés d’une bonne relation entre le conseil syndical et les autres copropriétaires reposent sur 2 points essentiels :

Une bonne communication : informer le plus possible les résidents et les bailleurs sur les sujets en lien avec la résidence au moyen de circulaires, affichages dans les parties communes…
Des résultats de gestion : si les copropriétaires ont le sentiment que les sujets et les chantiers avancent, ils seront vraisemblablement satisfaits du travail du conseil syndical

L’essentiel à retenir

Le conseil syndical de copropriété est donc l’un des principaux organes du syndicat des copropriétaires et consiste en un groupe de copropriétaires élus bénévolement lors de l’assemblée générale et dont la mission est d’assister, mais aussi de contrôler le syndic dans sa gestion. Considéré comme le relais de ce dernier auprès des copropriétaires, le conseil syndical obéit à des règles de fonctionnement qui lui sont propres. Il dispose en outre de certains pouvoirs et prérogatives, notamment par l’intermédiaire de son président ou sa présidente. Tous les copropriétaires peuvent y candidater s’ils le souhaitent. A noter que le conseil syndical est déterminant dans le succès de gestion de la résidence, sa bonne relation avec le syndic et les copropriétaires étant primordiale, au même titre que son investissement.