La loi française prévoit 3 formes de gestion de syndic : professionnelle, bénévole ou coopérative. Dans une gestion bénévole, la fonction du syndic est assurée, comme son nom l’indique, par un copropriétaire de l’immeuble à titre gracieux. Cette gestion a-t-elle d’autres particularités spécifiques ? Comment désigner un syndic de copropriété bénévole ? Quelles responsabilités ce statut implique-t-il ? Tout le monde peut-il être syndic bénévole ? Cette forme de gestion comporte-t-elle des avantages et des inconvénients ? On fait le point sur le syndic bénévole de copropriété au sein de cet article.

Syndic de copropriété bénévole : comment fonctionne-t-il ?

Il existe en France 3 formes de gestion de syndic prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 :

• La gestion professionnelle ;
• Le syndic bénévole ;
• Le syndic coopératif.

Dans la forme bénévole, la copropriété est gérée par un copropriétaire officiant en tant que syndic à titre gracieux.

On retrouve notamment cette forme de gestion chez les très petites copropriétés, du fait de leur administration simple, couplée à leur manque d’attractivité auprès des professionnels qui privilégient les résidences d’une certaine taille minimum. Cela explique pourquoi cette forme de gestion constitue la 2^ème plus répandue en France après celle des syndics professionnels.

Comme toute autre forme de gestion, le rôle du syndic de copropriété bénévole est d’administrer et d’entretenir la résidence tout au long de l’année. Il est, par ailleurs, le représentant légal du syndicat des copropriétaires et dispose de prérogatives et de pouvoirs que lui confèrent la loi ainsi que le mandat qui lui a été confié par l’assemblée générale.

Quelles différences entre un syndic bénévole et un syndic professionnel ?

À la différence du syndic professionnel, le copropriétaire bénévole ne perçoit, en principe, pas de rémunération pour son travail (d’où le nom de syndic de copropriété bénévole). Les professionnels sont également soumis à d’avantages de contraintes, parmi lesquelles :

• Détenir une carte professionnelle et disposer de 2 assurances (responsabilité civile et garantie financière) afin de respecter les dispositions de la loi HOGUET ;
• Effectuer 42 heures de formation continue tous les 3 ans dans le cadre des dispositions de la loi ALUR auprès d’un organisme agréé.

En marge de ces différences, la mission du syndic bénévole est identique à celle du syndic professionnel. Ses tâches relèvent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et il doit notamment :

• Passer les ordres de services et régler les différents prestataires ;
• Tenir la comptabilité à jour, adresser les appels de fonds et effectuer le suivi des impayés ;
• Organiser l’assemblée générale (AG) (ordre du jour en concertation avec le conseil syndical, convocation, tenue puis procès-verbal) ;
• Effectuer la maintenance des équipements de la résidence et réaliser les travaux votés en AG ;
• Si nécessaire faire respecter le règlement de copropriété ;
• Si nécessaire représenter le syndicat des copropriétaires en justice ;
• Mettre à jour la liste des copropriétaires, le carnet d’entretien, la fiche synthétique, etc. ;
• Transmettre les états datés aux notaires dans le cadre des mutations ;
• Assurer le management et la paie si la résidence emploie un gardien et/ou un employé d’immeuble.

Comment désigner un syndic bénévole ?

Le syndic de copropriété bénévole est désigné en assemblée générale à la majorité de l’article 25 pour une durée maximum de 3 ans.

Bien que rarement mis en pratique et contrairement à une idée reçue, les syndics bénévoles doivent proposer un contrat au même titre que les syndics professionnels. Le contrat en question est néanmoins simplifié en grande partie et peu encadré par rapport à celui des professionnels, à commencer par l’absence de tarifs de prestations dans la mesure où les bénévoles ne facturent pas celles-ci.

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Est-il possible de révoquer un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole de copropriété peut être révoqué de ses fonctions, à tout moment, sur décision d’AG.

Il peut également démissionner au cours de son mandat, mais doit alors en informer les copropriétaires par lettre recommandée avec avis de réception, puis respecter un préavis de 3 mois.

Quelles sont les obligations d’un syndic bénévole de copropriété ?

Comme pour le syndic professionnel et le syndic coopératif, le rôle du syndic de copropriété bénévole est de gérer efficacement la copropriété tout au long de l’année d’un point de vue administratif, comptable, technique et financier.

Parmi ses obligations se trouvent notamment la préparation (en concertation avec le conseil syndical) et la convocation de l’assemblée générale (envoi au minimum 21 jours francs avant le jour de l’assemblée), ainsi que la diffusion du procès-verbal sous un mois à l’issue de celle-ci.

Le syndic de copropriété bénévole assure généralement le poste de secrétaire en AG (il ne peut en revanche occuper celui de président de séance, sous peine de rendre l’assemblée passible de nullité.).

Quelle est la responsabilité du syndic bénévole ?

Le syndic bénévole peut engager sa responsabilité (à l’inverse du conseil syndical, pourtant également constitué de copropriétaires), puisqu’il officie en tant que représentant légal et mandataire de la copropriété.

Bien que généralement moins sévère en comparaison des professionnels, la justice peut sanctionner les syndics bénévoles en fonction de la nature et des conséquences des faits reprochés (l’explosion en 2019 à Paris de l’immeuble de la rue de Trévise constitue un bon exemple, le syndic ayant fait l’objet d’une mise en examen.).

• Pour prévenir toute difficulté potentielle, il est conseillé à tout copropriétaire se lançant dans la fonction de syndic bénévole de souscrire une assurance RCP (responsabilité civile).

Il n’est en revanche pas possible pour le syndic bénévole de souscrire une garantie financière, ce qui peut constituer un problème concernant la récupération des fonds de la résidence en cas de perte ou de détournement (dans ce dernier cas, le syndic bénévole de copropriété peut alors faire l’objet de poursuites pénales.).

Syndic de copropriété bénévole : avantages et inconvénients

Opter pour une gestion bénévole comporte des avantages

• Traiter en direct avec les prestataires octroie au copropriétaire syndic bénévole une meilleure autonomie de gestion au quotidien. Les interactions avec les copropriétaires sont en outre facilitées.

• La gestion de son propre patrimoine laisse supposer un investissement naturellement plus important qu’un professionnel pour le copropriétaire syndic bénévole.

• L’absence de recours à un professionnel s’accompagne de facto d’économies au niveau des charges. Qui plus est, le copropriétaire syndic bénévole sera sans doute motivé pour négocier les contrats au mieux des intérêts de la copropriété.

… mais également des inconvénients

• La responsabilité civile du copropriétaire syndic bénévole peut être engagée.

• L’impossibilité pour le copropriétaire syndic bénévole de souscrire une garantie financière, les fonds de la résidence n’étant, par conséquent, pas protégés en cas de perte ou de détournement. En ce sens, la transparence du copropriétaire syndic bénévole est indispensable.

• La gestion bénévole est conditionnée par la présence au sein de l’immeuble d’un ou d’une copropriétaire souhaitant remplir ce rôle, qui plus est avec un minimum de compétences.

• Le copropriétaire syndic bénévole s’expose enfin à titre personnel à une sursollicitation des autres copropriétaires au quotidien (surtout s’il réside sur place).

Qui peut être syndic bénévole ?

La gestion de syndic de copropriété bénévole est ouverte à tout copropriétaire détenant au moins un lot au sein de la résidence.

En revanche, les parents ou enfants des copropriétaires n’ont plus la possibilité depuis la loi ALUR de remplir ce rôle pour le compte de leur ascendance ou descendance.

BON À SAVOIR :

L’enfant ou parent d’un copropriétaire peut en revanche intégrer le conseil syndical, être ensuite désigné président puis basculer en gestion coopérative au sein de laquelle le président du conseil syndical officie en tant que syndic.

L’essentiel à retenir sur le syndic de copropriété bénévole

• Le syndic de copropriété bénévole constitue donc l’un des 3 types de gestion prévus en France et le second le plus répandu après le syndic professionnel.
• La particularité est qu’ici le syndic est un copropriétaire de l’immeuble qui exerce cette mission en principe à titre gracieux.
• Les petites copropriétés sont souvent gérées bénévolement, en raison de leur administration simple, ainsi qu’à leur manque d’attractivité auprès des professionnels.
• Comme ces derniers, la mission des syndics bénévoles est de gérer la résidence tout au long de l’année.
• Cette gestion implique des avantages (baisse des charges, autonomie de gestion accrue…), mais aussi des inconvénients (responsabilité du copropriétaire syndic bénévole, fonds de la copropriété non protégés du fait de l’impossibilité de souscrire une garantie financière, condition de la présence d’une personne volontaire, disponible et compétente au sein de l’immeuble…).