Bien choisir son syndic : <br>Quels sont les points-clés à vérifier et les erreurs à ne pas commettre lors du processus de sélection ?

Bien choisir son syndic :
Quels sont les points-clés à vérifier et les erreurs à ne pas commettre lors du processus de sélection ?

Trouver un bon syndic n’est pas toujours aisé. Entre la mauvaise presse et la pénurie de personnel compétent dont souffrent souvent la profession, difficile de s’y retrouver. Le conseil syndical, constitué de copropriétaires bénévoles, ignore en outre comment procéder ni sur quels critères s’appuyer pour trouver le cabinet adéquat. Résumé des points-clés à vérifier et les erreurs à ne pas commettre avant de faire son choix.

Choisir un cabinet adapté au profil de la résidence

Immeuble haussmannien de la capitale, grands ensembles de banlieue ou situés en province, IGH, ASL, AFUL, résidences neuves, résidence de service,…les profils de copropriété sont extrêmement nombreux et il en est de même pour les syndics. Bien choisir ce dernier, c’est avant tout trouver la structure adaptée au profil de la copropriété. Chaque cabinet dispose de ses propres particularités : certains ont une organisation adaptée aux grands ensembles avec des services dédiés, d’autres assurent la gestion d’immeubles bourgeois de standing ou bien sont spécialisés dans le neuf (ce qui est d’ailleurs assez peu courant, 20% de la profession environ). Certains syndics peuvent en outre gérer des structures juridiquement complexes de type ASL ou AFUL ou techniquement complexes de type IGH.

Obtenir des informations sur la réputation du cabinet pressenti

Un syndic peut être compétent pour gérer la résidence mais encore faut-il qu’il soit transparent, en d’autres termes honnête. La presse et la justice se font souvent le relai de scandales auprès des syndics concernant des détournements de fonds des copropriétaires, parfois importants. Pour bien choisir son syndic, il est donc indispensable de recueillir des informations sur le cabinet pressenti pour récupérer la gestion de la résidence et du patrimoine de ses habitants.

Cette tâche n’est pas toujours aisée, demander des références au syndic est une bonne chose mais il existe aussi le risque, dans le cas d’un dirigeant peu scrupuleux, d’être mis en relation avec des président(e)s de conseils syndicaux inféodé(e)s à celui-ci pour des raisons douteuses (les scandales ne touchent pas uniquement les professionnels, plusieurs affaires ont ainsi révélé que des président(e)s de conseils syndicaux avaient perçus des « pots de vin » pour couvrir la gestion malhonnête du syndic).

Consulter des avis sur internet peut également être utile pour bien choisir son syndic mais il convient là aussi de savoir distinguer les analyses objectives des avis de complaisance, des faux avis, de ceux émanant de concurrents ou encore motivés par un sentiment de revanche : un copropriétaire poursuivi par le syndic pour non-paiement de ses charges peut ainsi très bien laisser un avis négatif à ce dernier en représailles. L’avantage de passer par un professionnel issu du métier de syndic est de bénéficier d’une connaissance des cabinets transparents et de ceux qui ne le sont pas vraiment.

Vérifier la conformité juridique du syndic

La confiance n’excluant pas le contrôle, encore convient-il de vérifier la conformité juridique du cabinet pressenti maintenant que son profil et sa transparence semblent acquis. Les documents à demander à ce dernier sont :

  • Carte professionnelle
  • KBIS
  • Montant de garantie financière (attestation loi Hoguet)
  • Attestation responsabilité civile professionnelle 
  • Contrat (vérifier si conforme aux dispositions de la loi ALUR)

Autant de points à vérifier avant de bien choisir le contrat du syndic qui sera mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale et procéder à son élection.

Bien choisir son syndic ne dépend ni du prix ni de la proximité géographique

Le conseil syndical et les copropriétaires privilégient souvent le prix et la proximité géographique au moment de choisir le futur syndic de la copropriété. Ces critères ne constituent pourtant qu’un plus et ne doivent en aucun cas être déterminants dans le processus de sélection.

Le prix moyen d’un syndic est de 200 à 250 euros HT du lot en Île-de-France, un peu moins en province. Ces prix de marché ne doivent rien au hasard, en dessous les syndics ne dégagent pas de marge de rentabilité. Attention donc aux propositions trop alléchantes qui masquent la triste réalité des marges arrière, pratique consistant à recourir à des prestataires aux tarifs élevés et se faire ensuite rémunérer par ces derniers.

Une différence de prix entre 2 offres ramenée au nombre de copropriétaires est en outre souvent peu significative, voire risible dans certains cas : 1000 € pour 25 copropriétaires représentent ainsi 40 € par copropriétaire par an soit un peu plus de 3 € par mois ! Or cette différence peut parfois faire la différence entre bien choisir son syndic ou non.

Certains syndics dits « virtuels » sont également apparus au cours de la dernière décennie et pratiquent des prix extrêmement compétitifs mais se contentent de tout traiter à distance, ce qui exclut donc les déplacements dans les immeubles et impacte donc forcément la qualité de service, un immeuble ne pouvant être géré sérieusement à distance.

La proximité géographique n’est pas non plus, contrairement à une idée reçue, aussi importante qu’on le pense. Bien sûr, le syndic ne doit pas non plus se situer à l’autre bout du département mais il n’a besoin de se rendre que quelques fois sur la résidence tout au long de l’année, à l’exception des grands ensembles.

Bien choisir son syndic obéit donc à certaines règles bien spécifiques : il faut d’abord que les spécificités de la copropriété s’accordent avec celles du cabinet pressenti, lequel doit donc ensuite être transparent et en conformité juridique. Enfin, le prix et la distance, s’ils sont à prendre en considération, ne doivent en aucun cas prévaloir sur les critères précédemment cités.