Comment choisir son syndic de copropriété : les points-clés à vérifier et les erreurs à éviter

Trouver un bon syndic de copropriété n’est pas toujours aisé. Entre la mauvaise presse et la pénurie de personnel compétent dont souffrent souvent la profession, difficile de s’y retrouver. Le conseil syndical, constitué de copropriétaires bénévoles, ignore en outre comment procéder ni sur quels critères s’appuyer pour trouver le cabinet adéquat. Résumé des points-clés à vérifier et les erreurs à ne pas commettre avant de choisir un syndic de copropriété.

Choisir un syndic de copropriété : 3 critères à prendre en compte

1 – Choisir un cabinet adapté au profil de la résidence

Immeuble haussmannien de la capitale, grands ensembles de banlieue ou situés en province, IGH, ASL, AFUL, résidences neuves, résidence de service…, les profils de copropriété sont extrêmement nombreux et il en est de même pour les syndics. Bien choisir un syndic de copropriété, c’est avant tout trouver la structure adaptée au profil de la résidence. Chaque cabinet dispose de ses propres particularités : certains ont une organisation adaptée aux grands ensembles avec des services dédiés, d’autres assurent la gestion d’immeubles bourgeois de standing ou bien sont spécialisés dans le neuf (ce qui est d’ailleurs assez peu courant, 20% de la profession environ). Certains syndics peuvent en outre gérer des structures juridiquement complexes de type ASL ou AFUL ou techniquement complexes de type IGH.

2 – Obtenir des informations sur la réputation du cabinet pressenti

Un syndic peut être compétent pour gérer la résidence mais encore faut-il qu’il soit transparent, en d’autres termes honnête. La presse et la justice se font souvent le relai de scandales auprès des syndics concernant des détournements de fonds des copropriétaires, parfois importants. Pour bien choisir son syndic de copropriété, il est donc indispensable de recueillir des informations sur le cabinet pressenti pour récupérer la gestion de la copropriété.

Consulter des avis sur internet peut également être utile pour bien choisir son syndic de copropriété, mais il convient là aussi de savoir distinguer les analyses objectives des avis de complaisance, des faux avis, de ceux émanant de concurrents ou encore motivés par un sentiment de revanche : un copropriétaire poursuivi par le syndic pour non-paiement de ses charges peut ainsi très bien laisser un avis négatif à ce dernier en représailles. L’avantage de passer par un professionnel issu du métier de syndic est de bénéficier d’une connaissance des cabinets transparents et de ceux qui ne le sont pas vraiment.

3 – Vérifier la conformité juridique du syndic

La confiance n’excluant pas le contrôle, encore convient-il de vérifier la conformité juridique du cabinet pressenti maintenant que son profil et sa transparence semblent acquis. Les documents à demander à ce dernier sont :

• Carte professionnelle
• KBIS
• Montant de garantie financière (attestation loi Hoguet)
• Attestation responsabilité civile professionnelle 
• Contrat (vérifier si conforme aux dispositions de la loi ALUR)

Autant de points à vérifier avant de bien choisir le contrat du syndic qui sera mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale et procéder à son élection.

 

Trouver un bon syndic de copropriété ne dépend ni du prix ni de la proximité géographique

Le conseil syndical et les copropriétaires privilégient souvent le prix et la proximité géographique au moment de choisir le futur syndic de la copropriété. Ces critères ne constituent pourtant qu’un plus et ne doivent en aucun cas être déterminants dans le processus de sélection.

Le prix moyen d’un syndic est de 200 à 250 euros HT du lot en Île-de-France, un peu moins en province. Ces prix de marché ne doivent rien au hasard, en dessous les syndics ne dégagent pas de marge de rentabilité. Attention donc aux propositions trop alléchantes qui masquent la triste réalité des marges arrière, pratique consistant à recourir à des prestataires aux tarifs élevés et se faire ensuite rémunérer par ces derniers.

Une différence de prix entre 2 offres ramenée au nombre de copropriétaires est en outre souvent peu significative, voire risible dans certains cas : 1000 € pour 25 copropriétaires représentent ainsi 40 € par copropriétaire par an soit un peu plus de 3 € par mois ! Or cette différence peut parfois faire la différence entre bien choisir son syndic ou non.

Les syndics en ligne sont également apparus au cours de la dernière décennie. Ils pratiquent des prix extrêmement compétitifs mais se contentent de tout traiter à distance, ce qui exclut donc les déplacements dans les immeubles et impacte donc forcément la qualité de service, un immeuble ne pouvant être géré sérieusement à distance.

La proximité géographique n’est pas non plus, contrairement à une idée reçue, aussi importante qu’on le pense. Bien sûr, le syndic ne doit pas non plus se situer à l’autre bout du département mais il n’a besoin de se rendre que quelques fois sur la résidence tout au long de l’année, à l’exception des grands ensembles.

Choisir un syndic de copropriété, et après…

Bien choisir un syndic de copropriété est une chose. Ensuite, changer de syndic doit se faire dans les règles et suivre un processus précis de changement de syndic.

• Vous devrez d’abord en discuter lors de l’assemblée générale avec le syndicat des copropriétaires, et attendre la fin du mandat en cours de votre syndic actuel. Si le changement n’a pas été évoqué par le conseil syndical et les copropriétaires, le contrat de syndic sera automatiquement reconduit.

Bon à savoir :

Si la mise en concurrence du syndic pèse sur le conseil syndical, tout copropriétaire a également la possibilité de proposer la candidature d’un nouveau syndic à l’assemblée générale. 

• La mise en concurrence et la candidature du nouveau syndic en exercice doivent être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour ce faire, un courrier de notification (conforme aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967) doit être adressé au syndic en place suffisamment à l’avance avant l’envoi des convocations. Lors de l’AG, l’élection du syndic se vote à la majorité de l’article 25.

• Il est également possible de révoquer votre syndic en cours de mandat si ce dernier a commis une ou plusieurs fautes graves dans l’exercice de ses fonctions. Un processus conforme aux dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 doit alors être initié à l’issue duquel le président du conseil syndical pourra si nécessaire convoquer une assemblée générale afin de révoquer le syndic en place et en nommer un nouveau. 

Comment choisir un syndic de copropriété ? L’essentiel en quelques mots

Choisir son syndic de copropriété obéit donc à certaines règles bien spécifiques : il faut d’abord que les spécificités des copropriétés s’accordent avec celles du cabinet pressenti, lequel doit donc ensuite être transparent et en conformité juridique. Enfin, le prix et la distance, s’ils sont à prendre en considération, ne doivent en aucun cas prévaloir sur les critères précédemment cités.