Tout savoir sur la mise en concurrence du syndic

La mise en concurrence du syndic consiste à mettre en concurrence le mandat en cours avec d’autres cabinets.

L’un des objectifs de la loi ALUR de 2014 concernant la copropriété étaient d’améliorer la relation entre syndics et copropriétaires. Parmi les propositions pour y parvenir se trouve notamment la mise en concurrence du syndic, qui, comme son nom l’indique, consiste à mettre en concurrence le mandataire de la résidence avec d’autres cabinets. Est-elle obligatoire ? Sur qui la mise en concurrence pèse-t-elle ? Doit-elle être effectuée tous les ans ? Quelles conséquences a-t-elle engendré ? On fait le point sur les modalités de la mise en concurrence du syndic de copropriété au sein de cet article.

Qu’est-ce que la mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic de copropriété est l’une des principales mesures de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR (ou loi Duflot II).

Comme son nom l’indique, ce procédé consiste à mettre le syndic de la copropriété en concurrence à l’occasion de l’assemblée générale avec un ou plusieurs autres cabinets.

L’obligation de mise en concurrence du syndic constitue l’une des propositions de la loi ALUR afin d’encadrer davantage les syndics professionnels et ainsi améliorer la relation entre ces derniers et les copropriétaires, notamment avec :

• Le contrat de syndic encadré « tout sauf » ;
• L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété ;
• La fourniture d’un extranet en ligne par le syndic ;
• L’immatriculation et la fiche synthétique de la copropriété.

De manière générale, l’objectif de ces propositions est d’apporter plus de transparence de la part des syndics, la profession souffrant régulièrement d’une mauvaise image auprès des copropriétaires. La mise en concurrence du syndic de la loi ALUR ne fait pas exception à la règle avec une volonté affichée de maintenir le syndic dans une qualité de prestation continue et un encadrement de ses honoraires.

Les modalités de la mise en concurrence

Qui peut demander la mise en concurrence d’un syndic ?

L’obligation de mise en concurrence du syndic pèse sur le conseil syndical qui est l’organe d’assistance et de contrôle du syndic. Tout copropriétaire est également libre de proposer un contrat de syndic tel que le prévoit les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

La mise en concurrence doit-elle être effectuée tous les ans ?

Oui, actuellement la mise en concurrence doit être réalisée chaque année (les délais ont évolué à plusieurs reprises depuis son introduction en 2014 pour atteindre jusqu’à 3 ans et il n’est donc pas exclu qu’elle évolue de nouveau à l’avenir), sauf dispense votée en assemblée générale.

La mise en concurrence est-elle obligatoire ?

Oui, la mise en concurrence du syndic de la loi ALUR est obligatoire, sauf dispense comme mentionné ci-dessus. Il n’existe toutefois pas de sanction prévue par la loi en cas de non-réalisation comme nous le verrons ultérieurement.

Comment mettre en concurrence un syndic ?

La mise en concurrence nécessite plusieurs étapes et formalités à respecter, notamment :

1. Fixer un cahier des charges : il s’agit tant de lister les spécificités et besoins de la copropriété que le profil des futurs candidats (taille, types d’immeubles gérés, proximité géographique…) afin que ceux-ci soient « éligibles » à la gestion de la résidence.
2. Effectuer les recherches des cabinets qui seront sollicités pour la mise en concurrence puis les rencontrer (idéalement sur la résidence afin que les candidats puissent visiter les lieux), analyser les propositions de contrat en détails…
3. Une fois le choix du conseil syndical acté, celui-ci doit être notifié en LRAR au syndic en place afin d’inscrire la candidature du syndic retenu à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Téléchargez gratuitement notre modèle de lettre pour la mise en concurrence du syndic.

Il est en revanche recommandé de faire adresser le courrier par un copropriétaire non-membre du conseil syndical, la législation concernant la mise en concurrence du syndic ayant évolué : le conseil syndical doit désormais respecter un certain formalisme (préavis, motifs légitimes pour justifier le changement…) s’il souhaite concrétiser celle-ci. Dans le cas contraire, la copropriété peut s’exposer à verser une indemnité au syndic en place.

BON À SAVOIR :

Il est également recommandé de ne retenir qu’un seul candidat alternatif à présenter à l’assemblée générale afin d’éviter une dispersion des voix qui pourrait entraîner un défaut de majorité et donc une mise sous administrateur judiciaire de la résidence.

Quand mettre en concurrence un syndic ?

Si la mise en concurrence du syndic de copropriété s’effectue à l’occasion de l’assemblée générale, celle-ci doit être amorcée suffisamment tôt, idéalement plusieurs mois avant la tenue de l’AG :

• D’une part afin d’effectuer les diligences nécessaires (fixation du cahier des charges, recherches et analyses des candidats, finalisation du choix…) ;
• Mais aussi afin d’envoyer le courrier de notification au syndic avant que ce dernier n’adresse les convocations aux copropriétaires, pour rappel au moins 21 jours francs avant la date de l’AG.

BON À SAVOIR :

La jurisprudence considère que la notification d’un contrat de syndic concurrent doit parvenir au syndic en place dans un « délai raisonnable » avant l’envoi des convocations

Les conséquences de la mise en concurrence du syndic

Étudions maintenant les conséquences de la mise en concurrence du syndic sur les différents acteurs de la copropriété (copropriétaires, conseil syndical et syndic) :

• Concernant les copropriétaires, la mise en concurrence constitue surtout un léger avantage d’ordre financier car elle permet de comparer les prix des candidats lors de l’assemblée générale et dissuader par la même occasion le syndic en place d’augmenter ses honoraires.

• Pour le conseil syndical sur lequel la mise en concurrence pèse, cela occasionne à ce dernier une charge de travail (même si aucune sanction n’a été prévue en cas de non-réalisation). Dans les faits, il est conseillé de l’effectuer en cas d’insatisfaction du syndic en place et de procéder au vote de la dispense dans le cas contraire (attention pour rappel à faire notifier le contrat du nouveau syndic par un copropriétaire non-membre du CS en cas de concrétisation de la mise en concurrence).

• Pour le syndic, la mise en concurrence peut donc à l’inverse inciter ce dernier à ne pas augmenter ses honoraires.

À la lecture de ces éléments, il ressort globalement que les conséquences de la mise en concurrence sont surtout (relativement) d’ordre financier. Celle-ci apparaît en réalité surtout utile quand elle est justifiée et que le syndic nécessite d’être remplacé (attention dans ce cas à bien respecter le formalisme d’envoi du courrier). Dans le cas contraire, il est plutôt recommandé d’en voter la dispense en AG afin de ne pas envoyer un mauvais signal au syndic si ce dernier donne satisfaction à la copropriété.

L’essentiel à retenir

• La mise en concurrence du syndic s’inscrit donc dans la lignée des autres propositions de la loi ALUR (compte bancaire séparé, contrat tout sauf…) avec une volonté affichée d’encadrer les syndics professionnels sur leurs tarifs et le maintien d’une prestation de service chaque année.
• L’obligation de mise en concurrence pèse sur le conseil syndical, doit être effectuée tous les ans et est obligatoire (bien qu’elle puisse être dispensée au moyen d’un vote en AG).
• Elle obéit en outre à un procédé rigoureux pour être menée à bien : attention notamment en cas de concrétisation à ne présenter qu’un seul candidat alternatif à l’assemblée et à faire adresser le courrier de notification par un copropriétaire non-membre du CS.
• Les conséquences de la mise en concurrence sont surtout (relativement) d’ordre financier. Il est recommandé d’effectuer celle-ci uniquement si nécessaire, à savoir si le syndic en place ne donne pas satisfaction et nécessite d’être remplacé.
• Retrouvez toute la procédure pour changer de syndic de copropriété dans notre dossier.